多伦多地区2015年各社区房价涨幅分析

回顾2015大多伦多地区房地产市场,量、价齐升,房价总体增长幅度和加币贬值幅度不相上下。笔者收集了大量数据分析过去一年大多地区华人关注的社区房价增长情况,帮助客户在挑选自住或投资房时做出合适的选择。

多伦多市区2015年独立屋平均增幅12.6%,其中增幅最大的当属北约克的C15区(南北向位于401高速公路与Steeles之间、东西向以Bayview 和 Victoria Park为界,包括Bayview Village, Bayview Woods, Hillcrest Village, Don Valley Village, Pleasant View和Henry Farm六个社区),平均涨幅20.5%,均价约128万。该区交通方便,两条主要的高速公路穿过,通地铁,还拥有好学区,辛立加学院和招收国际学生的高中吸引了不少留学生,以及Homestay的投资,房价适中,不少撤离世嘉堡的中产选择该区,所有这些因素都直接影响了供求关系的不平衡。
同样位于北约克并于C15区相邻的C13区(位于401高速公路与Eglinton之间、Don Vally Parkway两边,由西面的中高档Banbury-Donmills社区、东北部的Parkwoods-Donalda社区和东南部的Victoria Village社区组成)情况就大相径庭,涨幅8.3%,还不到C15涨幅的一半,均价137万。这当中有低价房成交比例增长高于高价房的因素;更主要的原因在于该区投资出租远不如C15活跃,房屋老、旧,居民自住为主,除Banbury外其它社区较少受新移民青睐,靠本地收入为生的买家购买时相对理性。从买家的角度看这里属于价格洼地,性价比相对较好。

2015年可以说是豪宅丰收的一年,C12区大量的豪宅成交,令该区均价达到301万,涨幅19.2%,仅次于C15区。过去一年有38个价格500万以上的物业成交,对比一年前仅13个。该区2015年成交的306个物业中有三分之一的成交价高于300万。
位于央街两边的C14区和C07区房价差异在缩小。倍受华人青睐的C14区位于401高速公路与Steeles之间、Yonge以东、Bayview以西,包括Newtonbrook East 和Willowdale East两个社区,独立屋均价165万,涨15.6%;Willowdale East翻建市场已趋成熟,翻建用地供应量极其有限,价格大约170万;全新翻建的高端房屋售价已达300万;与之一街之隔的C07区南北向位于401高速公路与Steeles之间、Yonge街以西,包括Newtonbrook West、 Willowdale West、 Westminster-Branson 和 Lansing Westgate四个社区,均价128万,涨18%。其中Willowdale West翻建刚刚形成气候,新房售价可达230万左右,过去一年平房成交价格约在130万左右,增长了25%以上。同样位于央街两边,享有地铁和购物等便利,东西两边房价悬殊,仅仅因为学区好坏不同。现在越来越多的华人不再介意学区,选择性价比较好的C07购房,新翻建的房子好卖了,该区旧房价格立刻上涨,翻建项目在该区正成行成市,大有向央街东面看齐的架势。
位于Yonge/Eglington 和Yonge/Lawrence的C03和C04的白人中产社区,以及E04的白人较低收入社区,房价较少受到国际热钱的影响,增幅相对理性,接近多伦多的平均水平。华人较多的E05社区则因中产的撤离,房价涨幅远不如其它华人社区可观。
从以上分析来看,导致2015年房价飙升的因素除了供求关系和房贷利率的影响外,国际热钱和汇率的因素犹如火上浇油,受新移民或留学生青睐的社区房价增长尤其迅猛。进入2016年,以上因素任何一个发生变化,都将对本地房市带来不小的影响。

以上分析了多伦多市区华人关注的几个区房价增长情况,现在来看看多伦多周边地区2015年独立屋的表现。

烈治文山以19.6%的年增长率再次拔得头筹,均价116万;Oakville房价增长最缓慢,仅4.9%,均价102万。回顾历史在2014年之前的近十年时间,Oakville的独立屋均价一直高于Richmond Hill,差别最大的07、08年高出12%;到2015年底,Richmond Hill的独立屋反而高出Oakville 14%。其中的原因相信我们华人朋友最清楚: Richmond Hill的房价受新移民和海外资金的影响较大;而Oakville的房价和本地经济发展状况关联度很高。Mississauga均价83万,作为工业城市与Oakville 类似,房价受本地经济因素影响较大,增长偏弱,尽管如此,9.9%的年增长率也算是该市的历史高位。
咱们华人的大本营万锦市是连续两年保持15%以上的增长势头,均价达到108万。万锦是很多华人新移民落地大多地区的首选之地,他们带来加拿大的不仅仅是住房需求,随之而来带旺了装修、家电、日常消费、餐饮娱乐、子女教育等等行业,而以这些行业为生的老移民赚了钱之后又继续在万锦置业,这对当地的房地产行业来说是个良性循环,新移民加上勤劳的老移民共同推高房价。另一方面约克大学选址万锦也是一重大利好,吸引了部分投资者。
Aurora 独立屋在去年14%增长幅度上今年再增加12%,均价89万,该区环境优美,学区好,新房多,紧邻Richmond Hill,价格便宜四分之一,年青的白领家庭很受落。
Vaughan由于有较多新开发的楼盘和正在建设并且即将通车的地铁总站,独立屋连续两年达到10%以上的涨幅,也算不俗。但缺乏好学区,吸引的华人买家有限。

 

2015年房价表现比较突出并且值得关注的是Ajax和Pickering,房价经过空前的15%涨幅后,花五六十万仍能买到像样的独立屋,地点上比Aurora更靠近多伦多市中心,401高速和Go Train方便快捷。相信相当一部分人都是由于手头的预算而选择在此买房。Pickering核电站将于2020年关闭,这一负面影响当地房地产市场的因素去除后,购房者势必涌入。根据最新公布的消息,省政府将于2016年出售其拥有的位于Pickering北部(Seaton)的土地给发展商,用于打造一个新的社区:工商业占地800多英亩和民用住宅占地269英亩,可容纳70,000多居民,提供35,000个就业机会。这无疑将提升人气带动周边的物业价值。
Oshawa独立屋涨幅接近13%,均价仅39万。该区租金回报不错,能带来可观的正现金流;但是将来的市场存在不缺定性。虽然Durham学院为该区提供了一定的发展空间,但工业巨头通用汽车却潜伏着不确定性:2017年将关闭两条生产线中的一条,裁员1000人;另外一条会怎么样还取决于管理方和工会于2016年的谈判结果。虽然目前的低值加币对留住通用会起到积极的作用,但长远来讲这些不确定性令谨慎的投资者却步。
通过以上分析希望能让读者对目前市场动态有个大致了解,看看热钱都流向了那里,那些地方还有比较好的机会;将来市场环境变化后,例如加币升值,或本国经济好转了,那些地方的房价会受到比较大的影响,相信读者会自行判断,好自为之。

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Anita Mui

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