3月1日 房改出新政了,你家房子该买还是该卖?

国务院656号文发布:2015年3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延,农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

于是,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子吗?

如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子,说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方米12000元,相对而言,房屋的价格当然是比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年之后非但不保值增值,还会严重贬值!原因如下:

一、对比古今中外房价,中国现房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝,整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的,房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法去承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

二、中国已实施了十几年土地财政政策,随地王时代结束,卖地财政越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变,也就是向房屋持有人征收“物业税”方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

三、那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一,但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势,2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。

四、中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”即“新人”需要,可是由于国家计划生育政策,使“新人”数量逐年减少,事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代,恰恰都是“独一代(独生子女一代)”,十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是,指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈!

六、十年之后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四,无力去照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

有外媒报道称,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音,迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

泡沫与否我们先不讨论,十年后最便宜的是不是房子,现在尚不能确定。过去十年可谓是房地产的发展黄金时期,同时,也是中国城镇化快速推进的过程。可以说房地产的繁荣就是城镇化的表征。

纠结:卖还是不卖?

关于不动产将要登记的消息,不少购房者也提出了一些自己的想法,一方面担心个人信息会有被泄露的风险;另一方面,不动产登记后将征收房产税的消息也让很多购房者感到担忧。

手上已有4套房子的李女士说:“从2002年开始投资买房,这些年房价水涨船高,买房带给不少实际收益,但不动产登记的消息出台后,听说未来也可能开征房产税了,这样手里的房子对我来说还是有一定负担的,税费过高的话,我的压力也会比较大。而现在又赶上房地产市场淡季,即使出手也未必卖得上好价格,所以卖还是不卖,我很纠结。”

虽然像李女士一样有这种担忧的购房者不少,但也有房主为了能尽快出手房子,主动降低房价,就是考虑到3月份的不动产登记。有业内人士预测,春节后也许二手房源将会集中放量,价格也会有一定幅度的回落,对于刚需购房者来说,这或许是一个购房的好机会。

建议:

假如你生活在中小城市,最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,那么从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。

至于中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是最危险的,估计想卖都卖不出去了。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是非常不靠谱的。至于传统市中心的天价商铺,最好轻易别碰,那玩意更危险。

至于一线城市中心区的普通住宅,如果你有钱,可以闭着眼买,未来仍然有比较大的升值空间。一般来说,有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市,其中心区的普通住宅,长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下,这些房子至少能保值,不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。

对于中心城市的商业物业,要保持警惕。除了北京和上海的中心区以外,都有风险。整体而言,写字楼和商务公寓的风险,比商铺要小一些。

Anita Mui(梅小姐) 416-312-1268

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