非加拿大居民投资房地产的6大要素(下)

 

四,非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务事宜

购买房地产时,非居民与居民的税务是相同的,

对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。

但在出售房地产时,非居民与居民的税务是不

同的。居民如果符合有关主要居屋的条件,

房屋出售时资本增值可以免税,而非居民则不能享

受这一优惠条件,即必须交付资产增值税,

具体缴税金额不尽相同。



非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请

一份清税证明书(ClearanceCertificate),以确认因物

业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给

卖出方和买入方,以保护买卖双方的利益。如果卖

方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方

所欠税款。如果卖方是非居民,律师有权事先扣留

高达房价25%的金额(保证金)放在信託戶口中。

在收到政府发出的ClearanceCertificate后,律师会用

此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。

如果卖家在finalclose以后30天之内仍然没有拿到清税

证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,则律

师会将此保证金会交往国税局,再由卖家报税时去

结清。在购买楼花时,发展商可能会要求非居民分

数次交纳一共35%的首付。

非居民在finalclose之前转让楼花时,律师必须事先

扣留上述保证金,以保证非居民会交付有关增值税项。

有些国家与加拿大有双边税务协定,而这些协定

可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,

家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,

以确保得到最大的利益。



五,非居民投资加拿大房地产的具体实施

非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产:

本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;

或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产

经纪代为购买;通过具有加拿大居民身份的

子女或亲友来购买;或非居民和加拿大居民共

同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大

税务居民);可通过加拿大投资公司来购买或可

通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。

当然,我们在购买房地产时要把握好时间安排。

从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,

最快也要10天左右的时间,一般情况下,是30天,

60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。

那么,如果当事人,看好房子,等不到交房,

要离开加拿大,则要在当事人离开加拿大之前,

和被委托人到当地律师事务所,签署POA即

《委托协议书》,委托分为一般委托和有限委托

两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任

何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与

房产交易有关的事宜,权力有限。



签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的

交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,

拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的

时候会涉及税务问题,当地人售房,如果是自住

房,盈利部分并不需缴税;外国人则不同,卖房

时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,

盈利部分的税务结清以后,再退还该保证金,

盈利部分,参照所得税率征税,一般在30-40%

不等。实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,

按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税

税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,

所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单

计算,最好咨询专业人士。


对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,

由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,

房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不

同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,

尽可能避免盲目投资。



六.相关重要话题:PowerofAttorney(POA)

其实,非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的

那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过

本地居民,以及卖房时需要交一定的CapitalGainTax

之外,与本地居民置业并无大异.在实际操作过程中,

由于短期签证时间有限,境外买家无法等到

Closing(房屋交接)就必须离境,这就牵涉到授权

委托书(PowerofAttorney,简称POA)的问题.

这是一个比较重要的环节。



买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA

的受委托人.也就是说,买家只能委托除了自己的

地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房

的全权代理,行使签字权(购买楼花除外).而且,

必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,

当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;

并且需要律师或其他NotaryPublic的公证.除此之外

的任何形式的授权委托书都有可能不被接受。



但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,

银行也未必接受.因为目前有超过90%的房契诈

骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏

感.比如,TDBank和皇家银行就规定,房屋贷

款的正式文件必须由买家本人签字.以目前的情

况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受

POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受.

除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。


因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,

一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA.

要不然,就不是一张机票的问题了。

 

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Century21 Atria 盈富地产

 

 

Anita Mui

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