加拿大房价又一轮疯涨在即!CMHC将向欧洲兜售房贷,买房零首付或将到来 !

今年夏天骄阳似火,天气炙热灼得人心烦,可是比起加拿大房地产的热度,这就不算什么了。为了给房地产降温,从政府要员,到银行分析师走马灯式的发表各种严厉措辞,并且在本月初,温哥华针对海外买家征税,房地产市场在当前令人炫目的高位,这些言论和措施的出台,令人感觉房地产市场有些摇摇欲坠的感觉。
 

其实,不必杞人忧天,全球房产都处于上升的派对中,何时曲终人散无人可知。从当前的情况看,诸多因素对加拿大房地产有利。

 

 

首先,全球央行都在坚决执行超宽松的货币政策,加拿大央行去年两次降息令加元暴跌,使得加国房地产成为了疯抢的对象。

 

今年以来,加元兑美元进行逆袭,老百姓赴美旅游的底气增加些许,但是代价却是惨重的,加拿大出口贸易连续创下记录赤字,如果不进一步打压加元汇率,加拿大经济将面临重大挑战。

 

因此,对于加拿大央行而言,让加元汇率贬值已经是没商量的事情了。加元的贬值将进一步刺激海外资金购买加拿大房地产的热潮。

 

第二点,欧洲负利率,英国降利息,使得加拿大的债券成为香饽饽。

 

随着欧洲央行基准利率已经降至-0.4%,全球12万亿的国债收益成为了负值。负利率,负收益在欧洲大陆肆虐,这股风已经登陆加拿大,加拿大十年期国债收益率在过去的十二个月竟然被腰斩!

 

从上图可以看出,加拿大十年国债去年夏天的收益率还接近2%,今年夏天却数次向下突破1%!由于加拿大的房贷利率是与十年国债挂钩的,房贷利率进一步的下降,会让更多过去负担不起的买家进入房市抢offer的排队长龙很快又要出现了!

 

 

第三点,也就是我们今天文章要谈的重大利好。

 

今天,CMHC加拿大房屋贷款公司表示,将向欧洲投资者出售30亿加元的按揭抵押贷款债券。Desjardins Securities预计,CMHC出售的30亿按揭抵押贷款(其中可能包括派息和浮动派息两种债券,分别来匹配标的资产,即加拿大的固定按揭FIXED RATE和浮动按揭VARIABLE RATE两种贷款)。

 

为什么认为这是对房地产的利好呢?

 

许多人对房地产的担忧,不仅仅来自利率的上升,如果银行收紧贷款政策,没有足够的弹药,又何谈能够进行抢offer大战呢?可见,宽松的贷款政策对于房地产同样具有利好作用。

 

去年以来,虽然利率走低,但是银行惜贷情绪严重,这显然对于大批嗷嗷待哺的房屋购买者是一种煎熬。问题的根源都来自CMHC,房贷问题在本质上,其实是将纳税人绑上战车,因为如果出现亏损,加拿大的银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。因此,CMHC不希望银行过度放贷,并且自己担保的按揭贷款也有上限,这样就使得放贷市场出现惜带气氛。

 

CMHC属于加拿大的国有企业,担保着近6000亿的房地产抵押贷款,这个角色与当年美国的房地产担保公司房地美和房利美类似。从审慎性的角度看,加人负债水平已经高达167%,这样高的负债水平,令人担忧加拿大的信贷扩张已经走到尽头。

 

目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款水如此之高,银行一旦有什么闪失,这些损失都将由政府承担,并像美国政府一样,用纳税人的资金救助房地美和房利美,加拿大同样会把CMHC的损失转嫁给纳税人。因此,现在银行收紧按揭的源头,来自CMHC对于房地产按揭贷款的担忧。

 

现在好了,CMHC找到新的出路,欧洲投资者在负利率的折磨下,要么就选择德国的负收益国债“保本”,要么就要面临希腊等背负着糟糕信用记录的二线国家债券,于是渴望收益的欧洲投资者把眼光转移到加拿大国债,企业债,甚至房屋按揭债券上。

 

CMHC是给首付不足20%的贷款人保险,随着证券化打包成MBS (房贷抵押债),CMHC还承担了一个“影子银行”的角色。大家可能觉得,按揭贷款怎么能打包成债券呢?其实,这就是金融工程的成绩。

 

银行一般不愿意把大量的按揭贷款放在自己的资产负债表上,因此,将其以一定的价格专卖给愿意承担风险的投资者,对于这些拥有房贷按揭的投资者而言,其实就如同购买了债券一样,会收到稳定的利息,但是与普通债券不同的是,当房地产价格下降时,将会遭受损失,更重要的是,这些按揭不具备国债的信用背书,一旦价格下降过多,就会出丧失流动性,即无论出价多低,也无人问津。

 

这种情况,我们在2008年美国房地产次贷按揭债券崩盘时曾经亲眼看到,那么多被高盛等投行以定期存款方式兜售给全球投资者的债券,短短几周内就缩水的不成样子,信用市场上无人能够成功买卖这类债券,于是引发了系统性崩盘的危险。

 

当然,加拿大与美国不同,加拿大的房价尽管违反了所有已知规律,但是仍旧疯狂的上涨,这当然也有好处,只要房价涨的大环境下,房地产按揭债券就有人买,欧洲投资者就是看到加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘,所以开始涉足加拿大按揭债券。这条路一旦走通,加拿大房屋贷款收紧的情况马上就会缓解。

 

 

今天,我们看到加拿大的CMHC将开拓欧洲市场,把加拿大的房地产按揭贷款卖给被负利率折磨的发疯的欧洲投资者,负利率肆虐的欧洲投资者我们当然表示同情,但我们更多的则是,为加拿大房地产按揭市场的新局面感到高兴。

 

如果有欧洲的大量资金支持,加拿大人也会过上美国在2008年前的好日子2008年前美国房地产的疯狂上涨,是充裕的贷款资金造成的,美国的房地产按揭以债券的形式卖给许多机构投资者,正是因为有了全世界的买家给美国买单,美国人才可以无限的享受低利率的房屋贷款,从而促成了美国历史上最大规模的房地产泡沫。)按揭利率越来越低,按揭贷款随手可以办妥,10%首付,5%首付,甚至零首付都有机会卷土重来,加拿大房地产的好日子似乎才刚刚开始!

 

Anita Mui

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