购买期房,GST/HST Rebate到底是怎么回事?


GST/HSTRebate到底是怎么回事?

这个问题对即将有期房要交割的投资者其实很重要。关于期房Condo的交割要产生的各项费用, 笔者在以前的文章中已经详细的阐述过,包括交钥匙时有哪些费用,在交产权时会产生哪些费用。在这里不再重复。多年来,笔者自己购买及帮助朋友购买了许多期房。每到期房交割产权的时候,都会忙着做一件事情。就是帮助朋友们搞清楚一个很关键的概念:到底GST/HSTRebate是怎么一回事。在2010年7月1日以前,在安省购买新房只有GST,Rebate 牵涉的金额不大,这个问题没有引起很多初级投资者的注意。很多人在FinalClosing时交了这个Rebate,通常是2到3千加币,也没有及时的申请回来。现在增加了一个PST,牵涉的金额大了很多。但是整个房地产市场上,真正弄明白GST/HSTRebate的人还是不多。笔者在网上、报纸上或平时工作中就看到或听到对GST/HSTRebate不同版本的误解及错误做法。

简单的解释就是:GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是,开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样,就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST)。但是这种包含是有条件的。条件就是:未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。

以一套签约价为30万的新房为例:开发商的签约价真正包含的是GST(5%)中的64%,而36%的GSTRebate开发商是要拿回去的;同时包含PST(8%)中的25%,剩下的75%的PST Rebate开发商也是要拿回去的。开发商真正实际承担的GST/HST是房价的5% X 64% + 8% X 25% = 5.2%。这样一来房屋的实际裸价是$30000.00 ÷ 1.052 = $285171.00。实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$285171.00的GST/HSTRebate: $285171.00 X 7.8% = $22243.34将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。然而开发商在房屋产权交割时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以,如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$22243.34,以后也没有权利向政府索要这$22243.34的Rebate。如果你是真正的投资人,购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时,就要先向开发商支付$22243.34,而后在交割产权后向税务局填表申请回$22243.34。

申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种,缺一不可:

  1. Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;
  2. Copy of Agreement of Purchase and Sale;
  3. Copy of Final Closing Statement from lawyer;
  4. Copy of Lease Agreement.

也许还有人问:如果你是想炒房,在交产权之前就把期房转让出去了怎么办,交不交GST/HST Rebate?或者你是想投资,但是在交产权之前没有来的及将房子租出去,交不交GST/HST Rebate?笔者在此不做详细回答。只是提醒一句:加拿大税务局对此都有详细的规定,作为专业的投资者一定要头脑清楚,依法纳税,该交的税一分钱不少交,不该交的不做冤大头。

梅小姐 4163121268 Century 21盈富地产


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