搬新屋忘记要改地址 屋主险被追讨HST退税

一位买家购买了新屋计划作为婚后居所,并获得了新屋HST退税。岂料与女友分手,婚没结成不得不卖掉新房。却又遭税局质疑炒房,并追讨HST。他能否証明自己符合HST退税资格?让我们看看税务法庭的决定。

 

加拿大税务法庭(Tax Court of Canada)今年6月的一项判决,也许能够帮助新屋及新公寓单位的买家确定,他们是否合乎资格申请新屋HST退税。法庭的裁决同时也是认真地提醒买家,要完成所有有关搬迁的细节。

 

这宗案件是这样的:Anthony Montemarano与女朋友交往顺利,在2009年决定为自己及未来的妻子买一间新房。他与建筑商CountryWide Homes签署了合约,购买一栋正在Brampton Fairwood Circle兴建的4睡房新屋。购买价格为362,000元。在交割之前,他与女友选择了价值7,507.5元的升级。

 

交易在2010年12月10日完成。Montemarano在两位朋友的协助下搬进新屋,他的父母送来一些搬入新居需要用到的物品,等到结婚时,他们还会照惯例送出傢俬作为礼物。

 

遗憾的是,2011年3月,Montemarano与女友分手了,他再将该屋放售,并于2011年9月卖出,房屋升值了130,000元。当初购买该屋的时候,他曾申报该屋是他的主要居所。于是,建筑商给予他合共27,297.85元的省及联邦HST退税。

 

不久,加拿大税务局(Canada Revenue Agency,CRA)重新对他进行评估,认为他不合乎获得HST省及联邦退税的资格,CRA要求追回退税。

 

由于很多人在房地产市场中炒卖独立屋及公寓单位,所以CRA并不相信Montemarano有真实意图将该屋作为主要住所。

 

假如买家在与建筑商签署新屋购买合约时,真正有意将该屋作为其主要居所,他们便符合《消费税法》(Excise Tax Act)赋予的获得HST退税的资格。

 

Montemarano对政府试图追回HST退税的作法提出上诉,事件今年6月获得税务法庭受理。

 

Montemarano邀得两名曾到他家玩扑克的朋友作为证人,又展示了自己的电费单及来自地产经纪的信件。

 

CRA基于他没有向CRA、负责发出车牌的安省交通厅(Ministry of Transportation)及发出健康卡的安省衛生厅(Ministry of Health)更改自己的住址纪录,对他的说法提出异议。

 

听取了双方的证供和証明材料之后,法官Valerie Miller判定Montemarano符合获得HST新屋退税的资格。他不需要向政府退还27,000元的税款,并且有资格申报130,000元的资本利得是免税的。

 

对于类似情况的购房者,可以通过这宗个案,了解他们有没有足够的证据去证明自己真诚地有意将指定的房屋作为主要居所。据说很多人表面上都会将床垫搬入新屋,或者摆放上牙刷,但这些都不足以说服CRA相信他们有真实的意图将该屋作为主要居所。聪明的做法是,通知所有机构(尤其是政府部门),你的地址迁往新居。

 

 

 

Century 21 盈富地产 梅小姐 416-312-1268

Anita Mui

Anita Mui

Broker of Record
CENTURY 21 Atria Anita Mui Realty Inc.
Under Contract with CENTURY 21 Atria Realty Inc., Brokerage*
Contact Me

Tags