置业:加拿大非居民购房法则

 

 

 

如何获得银行贷款?

先就贷款方面说明一下,即使是非居民也可拿到低息贷款。

加拿大皇家银行的房贷专家周先生为我们介绍了有关情况。

加拿大近五年的房贷利率是过去35 年中最低的:

五年固定利率在2.5% 到3.5% 之间震荡;五年浮动利率在

2.0% 到2.6% 之间变化。资金成本比中国低很多。

未来短期内,利率不会有大幅度变化,

主要是加拿大宏观经济没有明显走强的预期。

另外,贷款融资购房、申请信用额度产品,

还可以把不动产盘活,为今后其它投资,

做好银行信贷支持的准备。

 

周先生表示:有关非居民做贷款,每家银行的看法不同。

通常由于非居民在加拿大的社会联系有限,

想来就来,想走就走,不少银行认为承接非居民业务

风险高于移民和本地居民,甚至有些银行连开账户,

手续上都会更加繁琐一些。

 

申请房屋贷款一定要有资产证明,这一点对非居民

来说会有些困难。有些银行不管非居民在国内是什么

背景和经济能力,中国国内的文件一律不认,

只看在加拿大境内购买的物业的市场租金,

然后反推算出一个贷款额度。这样做的好处是简单,

拿来合同就做;但是短处也是显而易见的:

温哥华的房子租金和房价的比例非常低

(住宅房产大约3%),稍稍贵一点的房子,

做出来的贷款比例就会很低。

有时候,买个100 多万加元的房子,

只能贷到40% 或更低,贷款变成了鸡肋。

 

 

对非居民比较有利的银行的做法是:

认可国内的背景和资料,购买200万以下的房子,

基本都可以做到65% 的额度,需要国内的资金和

收入资料;同时由于非居民在加拿大没有信用记录,

会要求非居民到所在地的金融机构开具一份信誉信,

证明资信记录良好;如果购买更贵的豪宅,

某些银行也会根据客户的海外的经济实力,

个案审批,通常批出的额度和本地居民及移民

是没有分别的。

 

在加拿大房屋贷款有两种形式,一种是直接贷款,

比如:购买100 万加元的房子,直接贷款60%;

还有一种做法叫“信用额度产品Line of Credit”,

即先一次性付清100 万,然后以房屋为抵押,

再贷出60%。对于非居民,绝大多数的贷款会批成

后一种。同样是拿到60 万加元的贷款,

两者的区别是什么呢?

 

一、贷款利率上后者会比前者略高一些;二、

采用后者方案的,如果将60 万加元投资到金融理财

产品中,那么这60 万加元需要支付的房贷利息就

可以用来抵减理财收益,比如贷款利率是3%,

理财收益是7%,原本非居民也要就这7% 报税,

但是由于需要支付“投资成本”也就是贷款利息,

那么实际需要报税的部分就会变为7% - 3% = 4%。

这是税务专家为大家所做的合理避税策划中常用

的一个方法,非居民、居民都应该考虑使用的

一种节税方案。

 

非居民如果要贷款就一定要先在银行开户,

这个户口和居民户口最大的不同就是:

户口里产生的利息收入不用交税。是的,您没有看错,

加拿大国税局从2008 年1 月1 日起取消了

非居民户口的利息税。

 

非居民可以授权加拿大境内的亲戚或朋友

代理完成按揭贷款。在加拿大各家银行、

各家银行里的不同级别工作人员的政策宽度都

是不同的,所以非居民如果想境外购房及贷款,

一定要找到有能力的人帮忙。

 

非居民在加拿大购房常见问题

如何选择信得过的地产经纪?

首先,该经纪人必须是在当地地产局注册并受

相关法律制约的经纪人;其次,加拿大房产买卖

的运作和中国不同,绝大部分房屋都是挂在地

产局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人

面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很

自然地受市场的制约,哄抬房价的行为几乎

不可能;第三,找到口碑好的经纪人,也就是说

能站在客户立场上给出合适建议的经纪。

可以这么说,温哥华的绝大多数地产经纪们都

值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,

常常在正常的吃饭、休息时间继续工作外,

也为新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。

 

买卖房屋一定要本人到加拿大吗?

不需要,您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:

传真、扫描、EMAIL 等方法处理在买卖过程中

的您需要签字的文件;检验房屋由第三方注册验

屋师出报告;最后的钱房交易及到地产局获得

产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

有些签字可能需要到加拿大驻中国领事馆完成。

决定在加拿大买房了,怎样将房屋首期款打入加拿大?

如果您在加拿大的银行里已有个人账户,

那么可以将首期款直接打入该账户,

然后请您在加拿大的银行经理出一张和首期款等值

的现金本票(Money Order),抬头写您的律师的

信托户口;如果您在加拿大还没有开设个人账户,

那么可以到香港完成开户。

 

 来源网站:家住温哥华

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