到底是谁在左右多伦多房市?

多伦多的房市,在政府、银行等金融机构、

地产经纪等中间环节、开发商、房产投资者等

多方力量的共同作用下,连续15年保持上涨曲线。

到底是谁在左右多伦多的房市?

谁才是真正的“操盘手”?本期的goToronto将为您揭开这个谜底。

供求双方构成房市主体

房地产市场也是一种市场。市场之所以形成,

至少需要两个主体,一是供应方,一是需求方。

开发商提供新屋,重售屋卖家提供二手房,

二者均是供应方,买家是需求方,供求双方构成

了房地产市场的两个主体,并共同影响着这个市场。

我们研究房市,首先必须先研究市场需求,

房市所谓的市场需求,就是广大的房产买家,

他们购买房子的目的也许是为了自住,

也许是为了投资(保值、升值),也许是为了收

藏或度假,也许是为了资产转移,也许是为了

……当然,有时候需求方也会变成供应方,

这时候,屋主由于各种原因将房子挂牌销售。

供求基本平衡

根据市场规律,商品供给和需求之间是

相互联系、相互制约的关系,一般会呈现

三种情况,分别为:供大于求、供不应求、供求均衡。

在之前goToronto的多篇文章中,已经描述过

今年以来多伦多房市的供求状况:

独立屋略微供不应求,共管公寓稍稍供大于求,

房市整体处于基本平衡的状态。

新屋开工量

加拿大每个月对全国的住宅开工量都会有个数

据汇总和季节调整,全国全年的建设量约为20

万单位以内。这些数据也成为了开发商进行项

目可行性研究的重要依据之一。因此,加拿大

房市作为一个成熟、理性、稳重的市场,

整体供应情况基本上能够和需求吻合。

多伦多,是北美摩天大楼建设最为密集的地方,

同时有超过150栋摩天大楼在建造,数量远远

超过北美的其他任何城市。纽约,作为全球最

为繁华的大都市,这个数据却是在100以内。

而对于尚未实施的高层共管公寓的规划项目,

整个大多伦多地区就有400个,这也是历史的高位水平。

移民是刚需的主力军

加拿大的移民政策,每年吸引了25-28万个移

民到达加拿大定居,其中约有38%选择定居多伦多。

这几年由于其他各省加大力度“抢人”,

导致选择定居在多伦多的人数小幅减少。

按照最低的估计值:25万的38%计算,多伦多

每年吸引了9万5千个新移民,按照每个家庭2.5

个人计算,大概为3万8千个家庭。也就是说,

每年多伦多都会新增3万8千栋/套房子的需求。

而大多地区在过去10年的重售屋交易中,

只有一年超过9万栋/套,加上每年的新屋成交量

2万栋/套,从这个数据对比可以看到,源源不断的

移民对于房产的刚性需求占到了34%以上的比例。

国际买家的影响力

加拿大还没有官方数字衡量外国投资人对房地

产市场的影响,尽管律师代表外国买家的案例

越来越多,不过房地产开发商则表示,

来自国外不安全的投资并没有显著增长,

国内需求已经足够。另一方面,

开发商也希望尽可能找到安全可靠的买家。

对于国际投资者,开发商并不认为是最佳的买家,

因为国际买家很可能因为某种原因而不

完成这笔交易,而对于开发商来说,

所拥有的也仅仅是一笔冻结存款。

金融机构总监办公室的一份报告指出,

外国投资者喜欢用现金进行交易,这种趋势能够

减少房地产开发商与发放贷款机构的风险。

因为现金交易可以为房地产市场和经济注入能量,

这对于加拿大无疑是个好消息,至少这些投资

者将不会在银行利率上涨时,把房产贱卖掉。

不过,出手阔绰的外国投资人虽然不会威胁

到加拿大银行系统,但是会拉动需求并哄抬房价,

如果境外资金发生紧张,

还会可能导致多伦多房市产生泡沫。

政府是平衡大师

政府总是希望房地产市场能够平稳发展,

因为,房地产业对于经济发展的比重之大,

是任何政府官员都无法漠视和回避。

从2007年开始,在对抗国际金融危机和为避免

美国房市崩溃影响时,加拿大政府出台大量

利好政策以扶持房地产业的发展,

从而拉动国内经济发展,帮助加拿大的国内经济

在最短的时间内走出泥潭。但是现在,

在大部分数据似乎显示房地产业已经过热的情况下,

政府又必须想方设法使之回归冷静,

否则一旦房市产生泡沫,直至于泡沫破裂,

那么将得不偿失、无法收拾。但是,

政府所做出来的政策调整,必须考虑全局,

平衡好各行各业,否则将是按下葫芦起了瓢。

对于政府而言,他们手上握有的牌是很多的,

比如:土地供应量、城市规划、房贷资金总量

的控制、房贷保险政策、利率……从过去3年来看,

政府主要从提高房贷门槛下手。

利率,这张最大的王牌尚未打出。

银行既是供血者又是利益分配者

银行等金融机构为房市的发展提供源源不断的血液,

使之能够正常良好地运转,从中,

银行也同时获得利润。银行是企业,

目的就是创造利润。因此,银行不仅仅是房市的

供血者,又是房市的利益分配者。

如果某些房产投资者不属于他们所认为的优良客户,

那么银行可以拒绝给予贷款,以保证他们的房贷

能够得到回报,而不是在客户出现财政困难无法偿

还房贷后而利益受损。当然,如果房市陷入泡沫

状态或者泡沫破裂,那么银行的投资将可能

血本无归,美国银行在次贷危机后大面积破产

的血淋淋的一幕,是加拿大银行等金融机构不

愿意看到的。因此,银行等金融机构,

也是房市泡沫说的恐惧者,他们对于房市的预测,

必须比个人投资者更加敏锐和准确,

才能及时调整策略,并将预测形成锦囊妙计,

游说央行及财政部等政府部门,使得政府做出

有利于房市和银行的政策。由此,在某种角度

上可以说,政府和银行等金融机构是

相辅相成、利益相关的联合体。

然而,银行作为一个创造利润的企业组织,

必须和其他竞争者进行角逐,抢夺目标优质客户,

因此,银行又必须在大政策的范围内进行

差异化的调整,以使得市场竞争符合企业的

目标和利益。所以,大家经常可以看到

一些短期的促销,正是为了在“山雨欲来”

之前率先抢夺一些目标客户。

 

因此可以说,银行利率的变动,直接关系着房市

的发展状况。而利率的调整,又在很大的程度

上取决于央行(代表政府)的政策导向。

也难怪有人说,低利率是房市的一剂春药,

多伦多房市在过去15年保持上扬的态势,

主要还是归功于历史超低利率水平的金融环境。

最后,我用比较长的篇幅来讲讲地产经纪这个影响因素。

地产经纪正面推动房地产行业发展

地产经纪作为房产交易中最重要服务内容的

中间环节,他们整体的职业兴衰和前景和房

市息息相关,因此,他们是最希望房市能够长

久保持繁荣兴旺的积极拥护者。所以,在主观上,

他们也一直在推动房市向前发展、蓬勃发展。

对于唱衰房市的舆论,他们总是持反对态度;

对于有利于房市的市政设施,他们总是不遗余

力地推动。比如,关于在士嘉堡到底是建设地

铁还是轻轨,在市政府举行听证会时,很多地

产经纪都主动前往参加,主张建设地铁,

甚至有地产经纪公司联名建议市议员放弃轻轨改建地铁。

行业内部竞争的激烈,也要求地产经纪必须维护好

房市这个生存的空间。地产经纪的行业竞争很激烈,

多伦多有接近4万名地产经纪。而我们从多伦多

地产局可以查得到的资料是,在历年的房产交易中,

通过MLS成交的房产数量,只有一年超过9万个单位。

简单做个计算,按照每年9万个单位发生交易,

算上买卖两个来回,每年共有18万个重售屋交易,

加上2万个新屋交易,也就是20万个交易给4万个

地产经纪分摊,每人平均也就是每年完成5个交易。

goToronto的关注者中,大概有200名的多伦多

华人地产经纪,请你们自己估算看看是否远远

超过这个平均值。

这个行业的业务架构呈金字塔型,有人认为20%

的地产经纪,完成了80%的交易。而事实上集中度

可能还会更大,顶级经纪每年可以成交上百套的地

产单位,据说最高产的地产经纪有近三百个的交易,

最高收入的地产经纪/Team,年收入超过5百万。

而约有20%左右的“僵尸经纪”,一年甚至做不

到一个单子,约有70%左右的经纪,一个季度做

不到一个单子。行业竞争的激烈程度可见一斑。

因此,能够坚持下来做全职地产经纪的,

大多都非常注意培养自己良好的口碑,

因为每个客户都可能带来一批客户,形成一个客户网,

而这样的客户相对具有较强的黏性。为此,

地产经纪对于房市的服务非常专业,

有些地产经纪为了获取客户的信任和依赖,

甚至扩展到更深层次和更高层次的服务。

我发现很多地产经纪,他们均将“和客户成为好朋友”

作为工作的目标。多伦多的地产经纪行业,

已经远远超出国内对于房产中介的概念。他们的服务,

在客观上正面地推动和影响着房市往前发展。

有些人批评地产经纪,认为他们欺骗客户、

放大房市前景、夸大房产投资收益、鼓动房产投资

者投入房市……必须为房市泡沫负责。实际上,

这个说法是比较片面的。因为欺骗客户的地产经纪

是极少数,害群之马在每个行业都会存在。

如果是故意蒙蔽一些房产信息,比如说:

没有告知是大麻屋、房屋重大缺陷等重要信息

而导致客户利益受损的,客户可以到多伦多地产

局进行投诉。地产局对于地产经纪的惩罚力度是

很大的,一般情况下地产经纪都不会冒这个风险。

每个人都是自己的“董事长”,对于投资前景和收益,

每个房产投资者对自己所做的事情,实际上都

已有分析和判断,地产经纪的影响力只是对他

们的决策进行参考、影响和微调。因此,把房市

问题的责任推卸给地产经纪,这对于地产经纪

来说并不公平。我们更要看到的是地产经纪对

于多伦多房市健康、稳步发展的不可或缺的作用。

 

来源 Gotoronto 

 

 

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