投资拍卖房,看完此文你也可以

 

在多伦多的房市,有一种特殊的房产类型——

拍卖房,由于价钱相对便宜,因此感兴趣的投资者

为数不少。拍卖房相对其他普通房子,

有着较大的风险,若没有基础知识以及对此

特别专业的地产经纪帮助,很可能会碰到意

想不到的损失。那么,投资拍卖房到底都

有哪些风险呢?

价格低廉有缘由,房屋配套有缺陷

拍卖房被银行拍卖的原因,除了业主本身

无力支付房贷外,更可能是此房产很难以

市场价位卖出,或者是更严重的问题,

此物业已变成负资产,它的市场价格甚至低于

房贷总额,银行尽快放弃是为了减小损失。

如果对银行拍卖房有一些误解或缺乏全面了解,

在这种情况下购买银行拍卖房,是有一定风险的。

银行的拍卖方式,通常是委托地产公司以MLS

挂牌的方式,以市场价或稍低于市价求售,

但也可能以竞投、私人渠道的方式出售,

只要银行确定售价符合市场公平行情。

房屋拍卖所得的款项按以下优先次序分配:

1. 拍卖过程的成本(包括经纪佣金);

2. 房贷的利息和成本费用;

3. 贷款的本金;

4. 业主和其他在产权上享有权益的各方

(如果仍有盈余的话)。因此,

无论是以何种方式拍卖,银行必须保证物业是

在正常的市价范围出售,不能以超低价售出。

因为在法律上,物业的产权仍属于欠房贷款

的业主,银行只是运用Power of Sale方式追

回房贷款,如果拍卖售价过低,造成业主额

外的损失,业主是可以起诉银行要求赔偿的。

因此,想通过投资拍卖房捡到很大的便宜,

可能性不是很大。



但是,不可否认的是,购买拍卖房,价格低廉

确实是第一吸引因素。只是低廉一定是有道理的。

Power of Sale的房子,一定是因为屋主还不了

银行或财务机构的利息,才被债主强制出售的。

可想而知,连贷款都还不起的主,能在房子里

花多大心思?所以房子状况通常比较差。

另外银行在合同里会特别声明,电器不包括在

房价里(正常的住房都包括必备电器),

事实上,很多拍卖房也根本没有任何电器。

同时对所有的固定设备,银行不承担维护或

维修的责任。投资者在买完拍卖房后,

一定要花一大笔钱来添置或更换必要的设备,

并对房子做很多的装修工作。这不象房屋贷款

那样付首期就可以,而是一定要实打实的

真金白银,这对很多人来说就成了严重的负担。

当然,如果你信用不错,想申请商业贷款也不

是不可以,但利息相对较高。所以买这种房子

一定要价格足够低廉,房价高了就没什么投资意义。

买卖正式成交并完成产权登记后,如果买家发现

任何问题,都不可以再追究前业主和拍卖银行

的责任。所以,投资者以市价或稍低的价格购

买一个状况不佳并可能有潜在问题的拍卖房,

是否为明智的选择,需要投资者慎重考虑。

环境要关注,屋况很重要

房子被银行拍卖的原因主要是因为没有能力

还贷款。而如今的超低利率都不能按时还贷

款的话,那么房主的经济能力可略见一斑。

这样的房子大多是出现在房屋价格偏低的地段,

周围的环境也一般,邻里的素质很可能也是

较低的,如果是各种案件常发生的地段,

那就更加唯恐避之而不及。在此类地段,

学校、医院这一类的公共设施大部分也不会有

很好的条件,想象一下,此类的拍卖房不太

可能有很好的投资前景。但是,世事无绝对!

只要你肯淘,就有机会淘你喜欢。

银行在进行拍卖房的操作中,一般都会以“As It”

的方式进行拍卖,不太可能先整理房屋再进行拍

卖流程。因为这里的装修队收费昂贵,并且工

期经常无法保证,银行既不想大笔投入整改,

也拖不起时间,要知道,房子每天都在消耗。

因此投资者必须要知道什么地方需要大翻修,

什么地方小修葺即可,哪些设备可以再用,

哪些地方未来可能持续产生问题,比如水、电、

供暖等等设备和细节,都要心中有数。

如果结构遭到破坏,地下室渗水,那么工作量

和投资量将会大幅度上升。

 


屋主赎回风险,债务索赔风险

其次是风险。正常的房屋买卖,合同谈好

Closing Day,条件取消后,买主等着交屋就行了,

买卖双方都不能反悔。但PowerOf Sale的房子,

合同里一定会写明,买主是不能改了,但屋主

却有权在交屋前随时付钱给银行并取消合同。

这个确实有可能成为买主最大的风险,所以如果

购买银行拍卖房,成交时间尽量越快越好,

以免夜长梦多。因为一旦这种情况发生,

新的买主除了可以拿回定金外得不到其它任何赔赏。

另外,如果手续不完备,银行有权延迟交房,

这还算是小问题;更大的问题是,银行对房子

的Title不承担责任,就是说,你交钱搬进去后,

如果有天有人来说,这房子有他一份,你可千

万别打他,最好看完他给你的文件后再说话不

迟。有人会说,律师在买房子时不是已经检查

过了吗?找律师赔钱!实话实说,这跟律师可没

什么关系。屋主可能除了银行外,还欠了别人不

少钱,只要债主通过法庭拿到Courtorder,他就

可以把这笔债务登记到房子上去,这有可能发生

在你的律师检查完Title以后。还有,你的前任

屋主可能连取暖炉,暖气改造费用,厨房或卫

生间装修的费用还没付清,所以如果律师告诉

你时,也不要吃惊。当然,这些钱,包括

CourtOrder的钱并不一定要你来付,但如果问题

不解决,终归是一件麻烦,卖房子时你就头大了。


那么,是不是拍卖房就不值得投资了呢?我个人

认为,如果在较佳的地点和社区出现银行拍卖

房,是值得投资者关注的。此类物业一般是较

低价位的公寓,或者是各种价位的独立屋。

就短线投资而言,社区较佳,中等价位的银行

拍卖房,可能有较好的利润空间。如果是拍卖

的公寓,则以长期出租作为投资方式较佳。


但是,如今的市场状况,不太容易遇上便宜又

超值的房子。如果本身物业条件不错,内部破

坏不多,并且处于热门地段,那么银行不会发

愁脱不了手。另一方面,很有可能因为“拍卖房”

这三个字招来不少想捞底的购买者,买家多了,

势必形成抢Offer的情形,价格往往反而不会便宜。



作为谨慎的投资者,如果价格没有10%以上的优势,

还是少碰拍卖房为妙。拍卖房所有的风险,

要完全避免几乎是不可能的。投资者唯一能做的,

就是找一个对投资拍卖房特别有经验的地产经纪,

对拍卖房有过多次案例的、负责任的律师,

同时要求Quick Close。

 

 

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梅小姐  Anita Mui 416.312.1268

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