【房屋贷款】关于房屋按揭利率你不得不知道的事

 

梅小姐  Anita Mui 416.312.1268

realty@anitamui.ca

Century21 Atria Realty Inc. Brokerage

不少借款人在向按揭专业人士咨询的时候,

也总能听到这样一句话,“挑产品的时候不能单

看利率是高是低。”有的人对此不以为然,认为

这只不过是经纪人为了多拿佣金所抛出的一套说

辞罢了。但实际上,按揭的灵活性、合同条款的

限制以及在咨询时所能得到的建议,都对借贷成

本的有着决定性的影响。但是许多人在低利率面前,

故意对这些影响视而不见。这样做的后果是什么呢?

结果可能会因为0.1%或0.2%的利率折扣,在前期

省下几百到一两千元的利息支出,但是如果想进行

转按揭或是提前终止合约时,面对的将是上万元

的按揭罚金。

 

而且实事上,这种转按揭的情形是很普遍的。

统计数据显示,有超过一半的借款人会在按揭到

期前重签新的合同,大部分的5年期固按借款人会

在三年半的时候更换合同。因此,才会时常听

到那些天价罚单的消息。

 

如果不确定能否合同期内死守在一份合约上,

那么在和经纪人沟通时,就一定要把下面这些

问题问清了,这样才能确保拿到的是“最好的利率”

 

关于利率

很多人都会问:

1.根据目前的资信状况以及按揭偏好来讲,

能给到确实是最低的利率吗?

2.如果在市场上找到了其它相似的按揭产品,

但可以提供给更低的利率吗?

3.可以将利率锁定多常时间?(大部分产品会允

许90-120天的锁定期,但如果拿到的是特

惠产品,锁定期可能只有30-45天。)

4.如果按揭预批下来后,利率又降了,贷款

人会自动调低利率吗?还能获新推的促销产品吗?

5.现在给的按揭预批利率还能再低点吗?

(银行的按揭预批利率一般比最优惠的产品利率

要高一些,这部分利差可以被解读为提前

锁定利率所需支付的保费但仍有讨价还价的可能。)

6.在按揭续期的时候,也能提供最优的折扣利率吗?

关于提前还款

7、在不缴罚金的情况下,每年可以多还多少钱?

灵活的提前还款选项可以帮助少缴罚金,节

省利息。大部分按揭产品允许每年进一次大

额提前还款,还款额度为按揭总额的10%-30%。

不过,这个提前还款的额度并非越多越好,

够用就行。如果每年最多提前还10%,

却要为20%的额外还款选项支付更高的利率,

那就不值得了。

8、什么时候可以进行这笔大额还款?

好的贷款人允许在一年内的任何时间行使大

额提前还款权。

9、有什么加速还款的选项么?

贷款人应该可以提供月供、双周供、周供、

半月供等多种频率的按揭。

 

 

关于罚金

10、可以提前终止合同吗?

大部分贷款人的规定是,只要支付罚金,

就可以提前解约。但有一些次级贷款人,

只允许在卖房时解除合同。还有的贷款人在

合约到期前,根本不允许违约。开放式按揭在

罚金上面的规定比封闭式按揭要宽松的多,

但也要支付更高的利率。

 

11、罚金是怎么计算的?

封闭式按揭通常会用到两种罚金计算方式:

三个月利息法或是利差法(IRD)。通常活动按

揭适用于前种,固定按揭适用于后种。

 

利差法的具体计算规则是这样的,罚金等于签约

时利率和违约时利率(若贷款还剩3年到期,则选

取违约时的3年期利率)的差额,乘以按揭余额

再乘以所剩时间。假设以5.19%的折扣利率*申

请了一笔五年期固定利率按揭,并在按揭到期

前33个月时违约,违约时对应着3.99%的三年

期利率,按揭余额20万,则最终:罚金=

(5.19% -3.99%)x200,000 x33/12=6,600元

需要特别注意的是,部分银行在计算时选择挂牌

利率而非折扣利率作为计算依据。

 

12、如果把原房产的按揭转移到了新房上,

可以避免罚金吗?

如果买房的时候还很年轻,工作发展变数较大,

或者家庭成员有可能快速扩张的话,强烈建议

选择可转性(portable)更好的按揭。有的贷款人

允许进行按揭转移,但却不允许增加按揭额度。

也就是说当买入的新房更贵,需要进行额外融资

的时候,同样需要支付罚金。信用社(CreditUnion)

基本上不支持跨省转按揭。如果在按揭的基础

上还申请了HELOC(房屋净值抵押贷款),那么

就要先确定它也是可转的,同时利率不会大变。

13、如果要把按揭转到另一套房产上,

可以给多长时间的过渡期?

卖房和买房的交割期很难安排到同一天,因此

贷款机构提供的转按揭过渡期越长越好,最好是

60天以上。当然也有的贷款机构不提供任何

过渡期,那么需要另行申请过桥贷款(bridgeloan)。

14、如果违约了,那么是否可以利用提前还款

特权来降低罚金呢?

有的机构规定,在计算罚金时,违约前30天内

进行的大额还款将不会视同还款。

15、如果选择的是现金返还型按揭,还要把

之前到手的现金再还回去么?

通常来说都是按比例返还的,但也有机构规定,

即使在合同到期前一天违约,也要把现金

100%的还回去。

 

Refinance

16、在进行refinance的时间上有什么限制么?

17、在不支付罚金的情况下,可以随时提升按

揭额度,同时拿到优质的利率吗?

如果需要换一所更好更贵的房子,那么这样的

规定会很有利。当需要提高借款额时,有的机

构会收取部分罚金,或者提升利率来变相多收费。

18、在不支付罚金的情况下,能以更优质的利

率,进行refinance吗?

通常当利率进入下跌期时,就会有借款人想进

行此种操作,银行将此类业务称做

blend and extend”。同时如果合同期已经过了一

半,进行此种操作也可以免去按揭续期时利

率大涨的风险。

19、可以申请可循环(readvanceable)按揭吗?

可循环按揭允许那些至少拥有20%房屋净值

的业主重新借出已偿还的本金部分,通常它

指的即是HELOC业务。这允许以更低的成本

融资,从而高效利用资金。可以将借出的本

金投资于回报率更高的股市、生意,或是进行

汽车贷款、装修贷款,也可以当作是一笔应急资金。

 

浮动利率

21、浮动利率产品有什么特别的限制吗?

有的浮利产品不允许将按揭转移到另一所物业上

去,也不允许借款人进行加按,在提前还款上

面的规定也要严不少。22、当最优利率上升的时

候,贷款机构在多长时间后会调息?

部分机构,比如ING,会根据最新的P每三个

月对按揭利率进行一次调整。不过利率的调整并

不会影响到供款额。每月的月供仍将保持一致,

只不过利率升高的时候,会有更多的钱是用于偿

还利息,而更少的钱去偿还本金。

23、可以随时将浮动利率转为固定利率吗?

浮动利率有一次机会可以转为固定利率,但这时,

很难拿到好的折扣利率。而且,转换的时机并不

容易把握。从历史经验来看,在80%的时间内,

浮动利率会比固定利率更省钱。但在近两年的市

场上,趁着利率低位将其锁定更长时间是更为

通行的做法。

 

梅小姐  Anita Mui 416.312.1268

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