如何用房屋贷款利息减税

不同于美国,加拿大的房屋贷款利息没有办法抵税。

但是,加拿大税务局允许纳税人使用其他方式,

同样可以达到税收减免的效果。

 

住房贷款是很多人一生中承担的数目最大的债务,

消费者自然非常关心如何才能降低贷款成本。

在美国,房屋按揭贷款的利息本身就是可以抵税的。

但是在加拿大,贷款的利息是否可以抵税取决于

贷款的用途。用于投资的贷款利息可以抵税,

个人消费类贷款的利息则不可抵税。

 

购买住房属于个人消费行为,不是投资,

那么该怎样实现按揭贷款利息抵税呢?

 

20年前,维多利亚一位退休的理财策略师

Fraser Smith发明了“史密斯策略”(Smith Manoeuvre),

也就是先通过贷款投资,再用返还的现金还按揭

住房贷款。

这种模式变相实现了按揭利息抵税,

能够大幅降低按揭成本,甚至能将偿还贷款

的时间提前一半。

 

史密斯策略具体方法

实行史密斯策略,首先可以申请一份可循环

按揭贷款(readvanceable mortgage),

就是将按揭贷款和房屋净值信用额度

(home equity line of credit)两项业务结合在一起。

可循环按揭的借款人在还款过程中可用同一

处房产作为抵押物,申请新的贷款,如汽车贷款、

助学贷款等。

简单来说,可循环按揭就是在你每月正常还清

一块钱按揭本金(principal)的同时,银行会再借

一块钱给你用来投资,这样偿还本金的资金就

由纯支出转变为可抵税的投资项目。

通过这种方式取得的新贷款可以用于购买股票

或进行其它投资。然后投资的利息就可以用来

抵税,而投资返还的税款可以用来偿还房屋按

揭贷款。

一直重复以上步骤直至房屋按揭贷款还清为止,

就会为你省下大笔资金。

如果一个利率为7%的按揭贷款10万元,那么第

一年的非抵税利息费用为6852元。如果将它转

化为可抵税的房屋按揭,假定边际税率为40%,

那么你将会从加拿大国税局(Canada Revenue Agency,

CRA)收到6852×0.4=2740的退税支票。

如果按揭贷款是20万,你从CRA所收到的退税额度

也会加倍,变为5481元。

 

策略的风险

史密斯策略的确可以大量的减少贷款成本,

但是它并不适合所有人。可循环的按揭贷款增

加了投资者的债务,因而也增加了投资风险。

股票等投资工具的回报率波动较大,有可能低于

贷款利息,而且一旦房价出现下跌,房屋的实际

价值也会缩水,这些都会让投资者业主陷入“入

不敷出”的困境。

因此史密斯策略要求投资者具有较高的风险承受

能力,保证投资回报率至少高于贷款利率。

另外根据按揭贷款类型的不同,可能对提前还

款有不同的处罚要求,投资者还应该在潜在的

税收利益和罚款数额间进行权衡。

所以如果投资者真的想使用史密斯策略,

最好提前向金融理财师和税务律师仔细咨询,

看看对自己是否有可行性。

 

其它抵税方案

其实,还有一个方法可以更直接地用按揭贷款利

息抵税,就是拥有一处房产用于租赁。购房者在

自己居住的房产里分出一部分出租,或者另外购

买一处租赁房产,这两种情况都可以用按揭贷

款的利息抵税。

 

不过需要注意的是,如果购房者将自己主要住

宅的一部分租赁出去,可以用来抵税的只能是

用于租赁部分所产生的房贷利息。

 

比如,某人拥有一个带地下室的双层独立屋,

其中地下室用于租赁,那么他可以抵税的部分

只是整栋房子按揭贷款利息的三分之一。

如果他另外拥有一套完全用于租赁的房产,

那么这套租赁房产全部的按揭利息都可以用来抵税。

 

在用租赁房产的按揭利息抵税之前,房主需将所

有租赁收入按照应纳税的收入上报。而且,

租赁房产在出售时需缴纳资本所得税。

 

另外根据CRA的规定,如果在家庭办公室工作

时间超过50%,也可获得一些相关费用抵扣。

 

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