加国“房奴”这样玩转税务

与美国人和极富理想主义色彩的美国梦相比,中国移民的加国梦更为朴素和平实。新移民落地加拿大必办两件大事,第一张罗工作,第二张罗买房,而老移民们则第一忙着升职加薪,第二忙着换大房子,买更多的房子。这样的梦想这也不离谱,因为只要认真学好房贷、税务等细节,做个快乐的“房奴”其实是件很接地气的事情。以下是经验人士们的分享:

一、加拿大自住房税务规划

在谈论这个问题之前,首先要界定一下何谓自住房(Principal Residence)?四个要求:第一、必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等);第二、房子必须用于自住;第三、必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有;第四、面积有限制,一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

如果达到这四项指标,加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的,也就是说,无论您在卖房时赚了多少钱,都是自己的,安心放进自己的钱包,不用交税。

需要提醒的是,在加拿大的自住房,卖房时所产生的增值部分不用交税,但从第二套房子开始,卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说,加拿大政府有规定,卖房有一年的滞后期,我就一年卖一次房,每次都可以作为自住房来处理。这样的情况,可能在处理前一两套房产时生效,但年年如此,必将成为税务局的目标。这类案例很多,建议大家不要效仿。同时,对于在加拿大投资多套房产,要交增值税,并且房屋出租所得计入当年收入,租金收入在报税时填写T776表格。

二、中国的房产如何作为自住房处理

与20年前不同的是,现在大多数移民抵达加拿大之后,除了在加拿大境内买房置业以外,中国也还保留房产。对于中国房产的处理,首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后,有的人可能有这样的疑问,我在中国的房产算不算自住房,因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说,加拿大的税率是这样规定的,具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出最终受益,再交税,这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说,这条标准不适合,还是要实打实交增值税的。

三、在加拿大购房的税务优惠

加拿大政府有这样的规定,在加拿大境内买房,如果同时是全球首次购房,也就是说,从来没有买过房子的首购一族。

安省(Ontario)土地交易税退税 (Ontario Land Transfer Tax Rebate),对于全球第一次购房者最多可以申请$2000的省退税。$2000的退税大概是基于$227,500的房价。房价如果超过$227,500退税依然是$2000。

多伦多(Toronto)土地交易税退税 (Toronto Land Transfer Tax Rebate),对于全球第一次购房者最多可以申请$3,725的省退税。$3275的退税大概是基于$350,000的房价。房价如果超过$350,000退税依然是$3725。还可以享受联邦政府$5000的退税减免。

如果是在加拿大首次购房但并非是全球首次购房者在报税时,虽说不能享受安省和多伦多的优惠政策,但联邦政府$5000的退税减免还是适用的。

四、非税务居民在加投资房产的税务问题

加拿大对非税务居民(不论公司还是个人)购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产,因此产生的租金收入或者卖房时赚的利润需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产,必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法 S.116 规定,一般外国居民身份的卖房者,首先要把房价的25%交给税务局,税务局在卖房者完成当年报税后计算出,卖房者这一年在加拿大需要交的税,多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局,则需要在房产过户前向税务局交好税,并且申请到一个Certificate.,但是取得Certificate的过程繁琐,一般至少需要半年时间,对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国,多年不在加拿大报税,在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价,需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务,是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民投资者先缴税,在年尾报税时再作结算。这样做,可以确保加国税款不会流失,因为向非税务居民追税,是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税,第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

五、楼花投资的税务问题

据多伦多楼花投资专家段晓东在其文章里介绍,投资人在安省购买楼花时,除了土地转让税以外,还需交纳HST(GST 和PST 的合并税,税率为13%)。买了楼花到了交接时有四种处理方法:

1、购买的楼花用于自用(principal residence),包括父母、子女等居住,价格就会是最后的价格,您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租,建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人,即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页,经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉,通常会在买入楼花时就已经提示要注意保留应有的文件。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST,并且税务局不退还,您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手,俗称楼花转手,卖家Assignor同样有HST发生,但只是限于增值部分。需要提醒关注的是,如果交接时声明是自用,但交割后并没有真正自用,而是将其卖出或出租,则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

关于楼花退税的注意事项。大家要注意一个问题,那就是,楼花总价在$45万以下的,可以申请HST联邦退税,$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的,以总价$35万的楼花为例,$35万×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题,对于楼花总价小于$40万,退税标准为房价×8%×75%,楼花总价大于$40万,直接返还$24000。

Anita Mui(梅小姐) 416-312-1268

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