中加两国房市长期发展预测

其实,不管是中国,还是加拿大,抑或是其他国家,房地产行业的长期发展,与人口的发展状况息息相关!因为,人是房产的市场需求,人数增长,房产的市场需求就跟着增长,反之亦然。这一点,相信大家没有异议。

先说说中国的人口状况。

这里要先提到中国的老龄化程度。老龄化程度指的是60 岁以上人口的比例。中国的老龄化程度在2015 年是 16.4%,在 2025 年时将会上升到22%左右,到了 2035 年将超过 30%。我查了一下,现在只有日本的老龄化超过30%,达到33%。其他发达国家,我没有发现超过30%的。

中国目前的老龄化比例也不算特别高,但是老龄化速度特别快。由于60 到 70 年代出生的婴儿潮在未来 20 几年内会全部退休,从2025 年到 2035 年,老龄化程度十年将上升 8%,在全球排名第二,仅次于韩国。

老龄化和房地产行业有什么关系呢?

老龄化的影响,首当其冲的是养老保障制度。所谓的养老保障制度,简单地讲就是需要劳动年龄人口养活退休的老年人的制度。现在中国大约是4 个劳动年龄人口赡养一个老年人。但是,到了2050 年,即使将退休年龄推迟到 65 岁,中国依然是 2 个劳动年龄人口养一个老年人口。所以说,老龄化的直接结果就是导致劳动年龄人口的负担加重,购买力下降,从而导致房产的可负担性下降。

中国实行了近40年的独生子女的国策,导致生育率大幅下降,是中国快速老龄化的根本原因。当独生子女到了适婚年龄之后,他们两边的父母加起来也许有4、5套房子。简单地说,房子的供应量将会出现过剩。

以房养老是中国人的主流模式。既然以后房子可能供应过剩,也许有聪明人会说,那么我现在就不买房子,就像西方人,买基金等金融产品,以后我就有钱养老了。

但是,我想告诉你的是,所有的金融产品,如果涉及到跨期,都需要未来的生产力作为作为前提和担保。再简单地说,如果自己只是出钱,但是不能参与生产,那么就必须得有人替你生产。

但是,在老龄化十分严重时,社会面临的情况是劳动力严重不足而资本是严重过剩的,资本的价格会迅速降低,存再多的钱都没有用。

这个道理是不是很难理解?我来举个简单的栗子。

在一个不存在老龄化的世界里。你存了很多钱,等你老了以后,你面对10 个年轻人。每个年轻人都想借钱生产和消费,他们说,我现在没钱,借我点钱吧,我付你很高的利息,我生产出的东西也分享给你。

于是你选了一名生产力最高的年轻人,把钱借给他。你有了高回报,你过上了幸福的晚年生活。

而在一个老龄化社会里,你和另外9个人,每人都存了很多钱,有很多理财产品,可等你们老了,却只有一个年轻人。

你们10个老人纷纷对仅剩的年轻人说,年轻人,我的钱借给你,超低利息,只要你生产的东西给我吃一点用一些就行了。

年轻人说,我父母有钱,我为什么要你的钱?

老人只好说,我不要利息了,本金也不要了,只要你生产东西给我吃就行了。

年轻人却说,谢谢,不用了。我生产的东西,除了养活我自己,剩下的要给我的父母,就不能分给你们了。

这个栗子比较极端,但是简单而且形象。

所以,我认为,不仅仅是房地产行业,从整个民族、国家利益出发,中国一定要大幅度调整生育政策,我这里强调的是:大幅度!

中国在去年启动“单独二胎”的政策,全国共有约70 万对符合条件的夫妻提出二胎申请。即使他们全部在当年付出实际行动并顺利结果,第二年也只有新增70万个小孩。很显然,这个数字相对于中国来说解决不了实质性问题……

再来讲讲加拿大的人口状况。

加拿大的老龄化问题也很严重,我从查到的资料显示,2000年,加拿大老龄化人口比例是13%,2026年,比例上升为21%。但是,众所周知,加拿大的移民政策每年带来28万左右的劳动力人口,也许还会继续增长。所以,加拿大是八个发达工业国家中(G8)人口增长最快的一个国家。而且,移民大部分直接可以参与到生产环节中,减少了从孩子出生、抚养成人、教育等长时间的过程。

将范围缩小到大多伦多这个区域,加拿大每年的移民中,约有38%选择在大多伦多定居。当然,每年有小部分人从多伦多移居到其他省市,但是有更多的人从其他省市移居到多伦多,所以,大多伦多每年新增人口10-12万。按照每个家庭平均2.5个成员计算,大多伦多每年新增4-5万户家庭,也就是每年新增4-5栋/套住宅的需求。

而大多伦多每年的Condo(公寓)新增量在1.7-2.3万套,新建独立屋每年约7000栋,再加上少数的镇屋和半独立屋也就总共1万来栋低层住宅,所以,大多伦多每年的新屋供应量低于新家庭的数量。

也许有人会问,那么二手房呢?加拿大的二手房交易占到所有房产交易的80%。但是,二手房的供应并没有带来房子的新增量,这个概念一定要弄清楚。

当然,有个细节需要再做个微调,就是说,有些房子可能住着不止一户,独立屋的楼上住着一户,地下室可能还租出去一户。但是总体来说,供应量应该是略低于需求量。这也就是为什么大多伦多的房市一直保持上升态势的原因之一。

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Anita Mui

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