多伦多地产上涨的关键因素

少人一谈到多伦多地产市场上涨的决定性因素,就不自觉地指向移民,特别是亚洲移民,有时候干脆直接把中国大陆移民作为决定性的房价上涨力量加以无限制的放大。就多伦多来讲,华裔移民仅仅是多伦多人口的一部分,而且并不是决定性的部分。在现今将近550万人口的大多地区,华裔仅仅占人口的比例在10%以下。这还不包括家庭收入并不富裕的一些华裔家庭。试问,如果这些占人口比例如此之少的一些人,竟然撼动了整个多伦多的地产市场,按照一般的逻辑,这些华裔人口必然是多伦多收入顶尖的高收入家庭。实际情况是什么,不用我解释,大家都心知肚明。那么,什么是多伦多地产上涨的决定性的因素呢?

二战后的婴儿潮人口才是这次地产市场上涨的决定性力量。在讨论地产价格上升的时候,我们不可能把一部分购买豪宅的人群,作为决定性的力量。那些物业只有屈指可数的高收入人群才有可能触及。我所讲的是普通的中产阶级的购买房产的趋向。首先,让我们看看什么是婴儿潮人口。这批人是在二战之后出生的人口,从年代划分,他们是1946年到1965年之间出生的人口。也就是说当前,年龄在50岁到69岁的人口。这是一个非常有趣的年龄阶段。特别是50到60岁这批人口里,有着相当大的一部分人口,工作稳定,家庭收入在中产阶级或者之上。他们具有不同于老一辈人口的消费观念。他们节俭,但是,同时拥有巨大的物质能力,可以随时让他们承担巨额的消费开支。他们的孩子已经步入社会,人生巨大开销的阶段已经过去,现在是时候考虑一下,下一步如何为自己进行某种人生补偿的时候了。挑选一些优质房产,改进一下自己的生活质量的议题已经摆到了生活的台面上来。 无 忧 网 - 51
根据统计,加拿大的婴儿潮人口在总人口中的比例远远超出,美国和西欧国家所占的人口比例。这是一个不容人们忽视的事实。这同时也是加拿大,特别是多伦多地产价格上升的可持续性,和稳定性的决定性因素。而不是报纸上所叫嚣的所谓移民人口的决定性因素。根据加拿大国家统计局的报告,2011年,这批婴儿潮人口在加拿大总人口中的比例为29%。这批人口在现在的年龄在49-69岁。要知道,在49到60岁之间的人生是可以创造出不少人生奇迹的年龄段,同时也是经济能力趋向稳定的年龄阶段。在这个阶段,你可以基本上看清你未来人生的最终方向,你做出的决定,也基本上符合你的经济能力所能够承担的范围。

现在,加拿大每卖出10辆汽车,就有一辆是豪华汽车,这包括宝马,奔驰等等豪华型轿车,跑车,SUV。今年3百万以上的房产的销售记录又一次被打破。今年多伦多豪宅(3百万以上的物业)的销售数量比去年上升了37%。这让多伦多成为了世界级的豪宅销售中心。人们的消费观念正在变化,大众已经并不甘于仅仅是赚钱,投资,再赚钱的模式了。这里面加入了不少高级消费的观念。特别是,当人们发现地产可以让家族持续保持稳定的收入来源的时候,不投资地产会被视为不可思议的举动。试想,在当今的多伦多,你的家庭拥有5套以上的独立屋,而且物业都已经被付清。你还需要继续朝九晚五地工作吗?你只要收收租金就可以过上富人的生活,谁还愿意继续上班呢?

根据加拿大统计局的统计,婴儿潮人口中有超过50%的人口年收入超过了6万加币,那么一个双职工家庭就是12万以上的收入。这还是一个平均值。我们并不知道年薪超过20万的家庭,在婴儿潮人口中所占有的比例。可是从已知的统计数据中,我们不难推断,婴儿潮人口是一个相对高收入的群体。年薪20万不是一个概率数字,而应当是一个相对值非常高的人群收入。

从对于BC省和安大略省的婴儿潮人口统计数字来看,BC省的婴儿潮人口家庭拥有23万加币以上的可动用的退休资产。这是一个不容小视的数字。这些可是现金,可以马上变成汽车,房产,股票等等有型和无形的资产。你会认为BC省,或者说白了就是温哥华的婴儿潮人口比安省的婴儿潮人口更有“钱景”吗?你错了。安省比BC省的婴儿潮人口更有财力。根据统计数据表明,安省的婴儿潮人口的平均收入是9万加币,而BC省少了1万,8万加币。这个数据远高过6万加币的国家平均值。也就是说,安省不少婴儿潮人口中,拥有双职工的家庭,其收入非常接近18万加币。这还是平均值。拥有18万收入的家庭,购买房产可以所向劈泥,无往不胜。
这些安省的婴儿潮人口的家庭拥有超过23万可动用资产,可以轻而易举地购买100万左右的物业。这就是为什么现在多伦多100万的房产已经是小儿科的原因。这些占人口29%的富裕阶层,可以轻松地“攻城略地”,这些人才是我们应当注意的对象。他们不一定亲自操刀上阵,他们可以把自己的积累转移给孩子。做为地产经纪,我看到了不少西人,年纪轻轻,购买150-200万的房产,可以在谈笑之间完成。他们的购房能力不仅仅是自己的收入,他们的父辈站在他们的身后才是关键。
婴儿潮人口的现象同时引申出另外一个我一直强调的结论。多伦多的贫富分化问题,和啃老问题。我还一直强调,现在的父母不是你愿意不愿意被啃老的问题,而是你是否有资格被啃老的问题。这直接关系到你的下一辈能够住上什么样的房产的问题。

全球的通货膨胀在不远的将来是看不到停止的可能性的。购买房产是一个抵抗通胀的比较稳妥的方案。你无法认为在未来,你当前购进的100万房产,10年之后卖出了210万是什么多么让人高兴的事。到了那个时候,汽油可能已经是4加币一升,蔬菜可能已经是5元一磅,麦当劳已经是25元一份套餐的时代了。

婴儿潮人口是一个不容我们忽视的购房因素,移民同样推动着房市,在全民炒房的时代,你在干什么?你是否属于婴儿潮人口的一份子,或者是在北京,上海拥有几套住宅的移民?如果都不是,那么也不必灰心,我看到了不少白手起家的投资者,依靠智慧和持之以恒的耐力,仍然过的有滋有味,口袋里也是钞票大把。现在的问题是,任何人,任何家庭停止投资就会被通货膨胀的浪潮淹没。你甘心被时代淹没吗?

 

Century 21 盈富地产 梅小姐 416-312-1268

 

Anita Mui

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