投资房是应该买在公司名下,还是个人名下?

在加拿大,投资房地产是一种很不错的选择,它既可以产生房租收入,又可以产生资本增值。早期的中国新移民都是将投资房买在个人名下,这样简单明了,你的出租物业有净收入,放在你个人的当年收入里交税;反之,如果你亏了钱,亏损可以抵减其他的收入。随着投资队伍的壮大和高资产移民的增多,大家将目光放得更加长远了,于是就有人在考虑,是否成立一个有限公司投资房地产更合适?这里笔者将对用有限公司进行地产投资的优缺点做一个简单的介绍。

 

优点:

有限责任:首先,作为有限公司这种生意的组织形式,它的第一大优点是股东只需以自己的出资额对有限公司的债务负责任。举个例子,如果你将一栋物业买在有限公司里面,有租客在你门口摔残废了,法院认定是你公司的责任,你只需要赔到你公司破产为止,而不会追朔到你个人的资产。反之,如果你是这个物业的主人,那你就需要以你所有的个人资产承担赔付责任。

 

转让时可以免交土地转让税:如果你以公司的名义购买物业,公司就是物业的所有者。当你出售物业时,你可以通过转让公司股份的方式实现。这样,物业没有易主,所以不会有土地转让税。

 

转让手续比较简单:刚才说过,如果物业在有限公司里面,你出售物业时,只需要转让公司股份即可,这个程序相对出售物业会来得更简单。尤其是几个人合伙投资一栋物业时,当意见不一致的时候,想卖出的股东只需要转让他的股份就可以了。

 

缺点:

申请贷款难度更大,程序也更复杂:因为你的物业是以公司的名义买的,那么房屋贷款也要以公司的名义申请,相对以个人的名义申请,一般来说更难,往往银行会要求个人做担保。

 

报税更复杂,费用更高:因为你现在有了一个有限公司,你每年除了需要申报个人所得税以外,你还需要申报公司税。公司税更复杂,费用也比报个人税要高不少。

 

公司被动投资收入的税率为46.20%:有人会说,不是15.5%吗?怎么会是46.20%呢?下面,我们就来重点探讨一下这个问题。

 

为了扶持加拿大人开设的小生意,税务局给了加拿大人控股的私有公司(以下简称CCPC)许多税务上的优惠,最重要的就是50万应纳税收入以下部分,税率仅仅只有15.5%,但是这个优惠仅提供给从事积极经营活动所产生的收入。如果你在公司里做的是被动投资,这个税率就是46.2%。那么什么是积极经营?什么是被动投资呢?举个例子,你用公司的名义开了一家餐馆,雇人或是自己经营,这个生意产生的收入是积极经营活动所产生的收入,只用交15.5%的税。如果过了5年,你的公司里面有了不少闲余不用的现金,你不用来扩大经营,而是买了一个物业用于出租,这个租金收入,就是被动投资的收入,要按46.2%来交税。很显然,政府不鼓励你用有限公司里的闲钱去进行被动投资,而不用于扩大生产,增加就业。不过,尽管税务局在被动投资收入产生的那年收走了46.2%的税,在你分红给股东的时候,税务局又会退给公司26.67%。总的来说,你用个人的名义投资和用公司的名义投资,最终拿到个人手里的税后收入,是非常接近的。

 

另外值得指出的是,如果你的有限公司雇了6个或以上的全职雇员来管理你的物业,那你就可以享受15.5%的优惠税率了。

 

综上所叙,我们认为,如果你担心潜在的法律责任,或是你有实力和决心将你的物业投资生意做得很大,或者是多个人合伙投资物业,你可以用有限公司的形式进行。否则,直接将物业买在个人名下可能会更简单。不同情况,应该具体分析,与你的会计师一起做好规划是必不可少的。

 

Century 21 盈富地产 梅小姐 416-312-1268

 

 

Anita Mui

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