旧屋翻建,你需要知道的事儿

翻建房屋是一种很环保的做法,如果完全拆除一座旧屋去建新屋,会制造出许多不可回收的垃圾。当今火爆的房地产市场,在旧有房屋的基础上翻建新房正越来越受到建筑商和买房者的青睐。除去可观的经济收益以外,有利政策也是导致其大受追捧的原因。

相关政策规定如果原来的房屋有超过70%的部分被重建,这些房屋就被视为全新,房主可以享受国家房屋保修机构规定的标准2-5-10年房屋保险,即两年内的人工和建材保险;五年的建筑外墙问题,包括渗水问题保险;还有十年的房屋结构险。

 

翻建还有一个好处是可以充分利用旧房屋优质的地基或其它部分来节省造价。同样一座配备高科技设施的现代住宅,翻建的成本可能远远低于完全新建的成本。

 

翻建还可以兼具环保公益的功能,对于翻建垃圾中可回收利用的部分,比如门窗和橱柜等可以拆下来捐助给“国际仁人家园”,这是一个致力于解决贫困人口居住环境问题的公益组织。

 

翻建是一个大工程,跟住公寓是不一样,在加拿大拥有house的人,总是难免会遇到需要给房子动点手术的时候。大到推倒重建,小到给前庭后院加装篱笆。无论是自己动手还是雇用师傅,第一步应该考虑的是需不需要向当局申请建筑许可(Building Permit),毕竟我们都是守法的良民。

 

 

在加拿大翻修房子 到底需不需要建筑许可?虽然各个城市的规定在细节上会有不同,但是基本内容是大致相同的,但以下这份“需要”及“不需要”许可的清单,在加拿大基本通用。

需要建筑许可的翻建:

 

-改变建筑物的用途。

 

每份土地契約上都註明該地段的土地用途。在一般情況下,業主是不容許改變土地用途。如果業主想作短暫性質更改土地用途,而該用途並非土地契約規定的用途,可向地政總署申請一張豁免書。並要繳付有關費用。舉個例子來說 :某人有一塊農地 , 他想在那裡經營一間車房。在他動工前,必須取得城市規劃委員會許可,並須向地 政總署提交一份包括建築物圖則的改變土地用途之建議書。待 他 成 功 取 得 分 區 地 政 處 的 短 期 豁 免 書 和 其 他 如 屋 宇 署,規劃署等部門的批准後 ,他才可正式動工。不過,所興建的建築物須符合所有有關部門的規定,而且亦只屬短期性質。

 

-安装、改装或拆除承重墙

 

特别是厚度超过24厘米以上的砖墙,一般都属于承重墙,不能轻易拆除和改造。承重墙, 如果拆除或改造,就会破坏建筑结构,降低安全系数,重新安装门也比较困难,因此需要申请建筑许可。

 

-安装新的门窗或改变门窗位置的尺寸

 

房屋结构会因为安装了新的门或者窗口而改变,因此要申请建筑许可,并且改变门或者窗户的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面积的落地窗,小门改成大门都需要申请建筑许可。

 

-建造车库、阳台或庭院平台

 

车库的改建,阳台由敞开式改成封闭式,扩建庭院平台等等改建都需要建筑许可。

 

-挖掘地下室或构建房屋地基

 

-安装或改造暖气、排水和空调系统

 

-安装任何形式的壁炉

 

-安装泳池或泳池周围的栅栏

 

-拆除整栋建筑或建筑的一部分,除了房子本身,拆除独立的棚屋和车库也是需要许可的

 

不需要建筑许可的翻建:

 

-更换现有的相同尺寸的门窗

 

-为独立屋安装壁板或其他外墙结构

 

-庭院平台如果小于2尺且没有顶盖,则不需要许可

 

-建造100平方尺一下的工具棚

 

-更换或增加房屋的隔热层或石膏板

 

-地下室防潮工序

 

-粉刷及装饰

 

-安装厨房和浴室的橱柜,前提是不涉及水暖系统

 

-架设栅栏(若在泳池边则需要许可)

 

-为屋顶重新铺瓦,前提是没有改变原本结构也不安装天沟

 

旧房翻建,利益虽大,风险也大。较大的财力和资金沉淀能力是翻建房屋的基础,所以投资者一定要事先应该做好详尽的 “功课”,请专业地产人士来协助运作整个过程,成功率会大大提高。申请拆除许可证的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子,需要进行各阶段环境检测,所需时间相对较长,长至2年的情况也会出现。再者,政府的审批可能和你的原先设想差异很大,造成你的投资风险。但是知己知彼,如何降低旧物翻建的风险呢?下面来介绍一下购买旧宅翻建程序。

 


旧宅翻建程序

 

第一:选择合适的Location

 

“Location”一直以来都是房产买卖中最重要的因素,物业升值空间大小完全体现在所处的位置是否利好。无论是翻建旧房为了自住,可以选择交通便利,生活舒适的喜欢的社区或者地址。但是如果翻建房屋是为了投资,一定要选择有上升潜力的热点社区。

 

第二:设计阶段

 

要学会借力,隔行如隔山,你不会是所有领域的专家,所以请专业的设计公司帮忙设计翻新后的设计蓝图是重中之重。设计的过程中,一定要告知设计师你心里最真实的想法,适当的沟通,设计稿可以按照你的意愿来修改。要考虑到各个方面的因素,要协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计,是完成整个工程的一半,这是事无巨细过程:从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理,到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节,卫浴厨房设备的选择,科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦,要知道二次装修的代价不仅是金钱上的,更是精力上的一种折磨。

 

第三:政府申请阶段

 

接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难,主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。

 

有些人买了连着2-3块沿街大地块旧宅,希望推倒新建Townhouse,如果所在街道已经有类似的建设,那么申请将会简单很多,如果你是第一家,那么,你的工作量将会大很多。

 

即使用途不发生改变,翻建住宅也需符合ZoningBy Law 的规定,也要到BuildingDepartment取得BuildingPermit的报批。另外,在自己的地块范围内,也不能翻建成任意大小的住房。因为ZoningBy Law已经明确规定出了每个地块的容积率、退红线距离、高度。如果要发生改变,则需申请MinorVariance。

 

向政府相关部门申请翻建旧屋,是一个比较细节的过程,需要涉及到和政府有关人员的沟通交流,而且,每个地区、每个房子都具有独特性,因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建,以为要等到Closing以后才可以申请报批,浪费了很多时间。事实上,不必等到Closing,请原房主开具授权证明,持该Authorization即可去办理相关手续。

 

第四,挑选合适的建筑商

 

在等待政府部门批复的时间里面,可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后,就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手,但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣,否则还是选择一个放心的建筑商。

 

为了建造出理想中的新房,投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。

 

第五,施工阶段

 

先是打地基、造地库。做好了地基,要整屋架,这里是先造个木框架,然后是铺设水电管道,接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分:所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。

 

另外,电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表,在这里要找煤气公司,并由煤气部门(给你个煤气许可证,做电,要由专业的电工给个电路许可证,房子要有自来水系统,要由专业的水管工给你水管合格证。不过由于你是交给建筑商来完成的,这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证,您也要在最后仔细的检查这些证书。

 

最后,再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备:洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等,当然还有马桶、洗浴设施等,最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查,对水路系统和供暖系统做最后的检查,这样你的整座新屋就大功告成了。

 

设想一下,用自己的双手打造自己的梦想之屋是一件多么令人兴奋的事,单单这翻新的过程已经给人们带来心满意满的满足感了。但是如果这翻新出来的房屋还可以赚钱,岂不是更加美哉。事先做好功课,事事细心筹备,了解翻新风险和机遇并存,享受辛劳之后的耀目果实。

 

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Anita Mui

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