多伦多买房流程:五步走助你成功买房

 

 

1. 明确所需,做好预算

 

明确所需 (Set Goal)

首先明确自己的目标,是自住,投资,自住兼做生意还是换房?

 

自住的话,是以自住为主,投资为副还是以投资为主,自住随之?

 

房子买来主要是自己住还是给孩子或者老人住?

 

自住兼做生意的要做的生意大概是什么?面对主要的是什么客人?

 

投资的是想将来升值转手?是买来拆建重起?还是出租经营呢?自己能承受的风险有多大等等…

 

最好自己心中有个大概的数。当然如果能和专业的地产经纪讨论和咨询一下,肯定能得到更多的想法。特别是新移民,对于新地方的风土民情和政策条例还不熟悉,一个可以信赖的地产经纪的建议就更是必不可少了。

 

做好预算(Budgeting)

然后要看看自己的财政状况和预算,是全额付清还是需要贷款?

 

需要贷款的要先问问自己以下的几个问题:

 

 ·      预算的资金能够购买多少价位的房产?

·  首付能支付多少?

·  能否承受每月的供款和房屋开支?

 

如果需要贷款,最好到银行或贷款机构办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage),看银行能给你什么样的利率和条件,贷款的金额能到多少。此预批利率和条件一般可以保留90-120天。此申请不用付费。有了这个贷款预批申请,能让你做到心中有数。既确保信用记录没有问题,在看到心仪的房子时可以迅速出击,又可以加大谈判优势。

 

多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。如果条件好的话,可以低至5% 首付。

 

但是要注意,如低于20%的首付一般需要购买保险。

 

新移民如果在信用和各方面条件还不是很成熟下,一般需要35%首付。

 

2. 选好经纪,挑选房子

 

选好经纪 (Sale Representative)

在加拿大买房,通常都通过经纪进行,如果你是买房,不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享卖方所支付的佣金。一个优秀的专业地产经纪,不仅能更好地协助买家分析房屋价值,提供意见如何合理化利用预算,让买家能购买到自己心仪的房子。

 

地产经纪都经过了正规培训和严格考核。从建筑物构造,到国家,省,市三级的合同法规,到银行贷款操作运用,借款法规,行业规则,土地管理制度,所有权制度,变更,转让,继承,评估,房地产租凭管理,税务,地产销售技能等都要学懂并能运用。得到执照后,每两年要续牌。这期间都有一些强制性的训练和考核以保持专业知识的更新和职业道德的达标。地产经纪有地产局数据库资料,其中的很多信息是一般买家无法获取的。

 

一个出色的地产经纪不单单是买卖房子的好帮手,还是生活中的好朋友。

 

还有地产局是明令禁止没有持有效地产执照的人员带买方客人看房。而每位地产经纪都需购买保险,以便对客人和房屋买卖负责。经纪一次可以带买家看若干不同的物业,节省买家的时间,精力。让买家可以轻松,省心和放心。

 

每个经纪都有自己的专长和特点。其实对于买家来说,没有最好的经纪,只有最适合的经纪。根据自己的需求和性格,从可靠的途径找最合适的经纪。

 

当挑选好经纪之后,买方与买方经纪可签订委托,代理,授权协议。

 

挑选房子 (Hunting)

对于自己买房的目的和财政预算有个初步的认识,挑选好经纪,就可以去搜索和挑选房子了。

 

对房屋的价值来说,最重要的就是当然首先是地段。对地段选择其实就是对生活方式的选择。综合考虑例如邻居,工作地点,孩子的学校,银行,医院,交通,购物, 治安,社区配套服务设施,人文和自然环境及升值潜力等因素,再结合自己的最佳实际需求做出最后的选择。这个过程您可与买方经纪充分沟通交流。专业的经纪将结合你的具体要求和状况给你提供详细的分析和专业的建议,并筛选适合于你的房源,然后预约去实地看房。这样可以给您节省大量的时间与精力,选到最适合您和您家人的房子。

 

注意:Multiple ListingService (MLS) 是由加拿大地产协会拥有的 Listing 系统. MLS有两种: 一种是对公众开放的MLS, 提供房源大致基本信息,有一定滞后性。另一种MLS系统则是只有地产协会正式会员(地产经纪)才能进入的数据库系统。那里的信息是即时更新的而且可以查询到各种详细背景信息。例如房子之前每次的转手买入价, 周边房源最近成交价等.所以这也是选择合格地产经纪来买房的一个优势。

 

3. 起草合同,谈判,签订合同,交定金

 

起草合同 (Offer)

术语叫“下Offer”,这并不是一个生效的合约。只是买方提出的一个叫价和列出各种条件的起草文件。是买方的一个初步意向, 是买方的叫盘。

 

谈判 (Negotiation)

一般来说,针对买方所下的Offer,卖方会还盘(CounterOffer)。卖方会针对你的价钱与条件作出修改。通常会有几个来回的谈判。一个出色的地产经纪是能运用他/她谈判技巧和经验帮你争取最好的价钱和条款。令你买房的风险减到最低,保护你最大的利益。

 

市场热化的时期,经常出现抢Offer的情况。就是多个买家同时看上同一个房子,大家下Offer, 然后看谁的价格,条件等更符合卖家的要求,最后成功把房子“抢”下来。通常抢offer都会以超过叫价成交,同时合同的附加条款 (Conditions) 很少甚至没有。

 

签订合同 (Agreement)

直到双方的价钱与条件都能接受,合同协议经买卖双方签订确认以后,这份房产合约就算”准成交”。通常买方经纪会在Offer里放几个附加条款 (Conditions) ,如贷款申请时间,验房时间等。一般为5个工作日(Banking days)。

 

交定金 (Deposit)

合同签订后买方一般需在24小时内交付约定定金,定金通常约为合同成交金额的5%。

 

买方交付银行本票给卖方的经纪公司,存在其信托账户(Trust Account)内。这是法律规定的,绝对安全。如果Offer里面有任何一个条件不成立,签订的买卖合同无效时,定金归还给买方,不会有损失。

 

缴了订金后,若你不买这个房子,就算违约,订金将归卖方屋主。

 

4. 验房,贷款,找律师,房屋保险

 

验房(Inspection)

签订合同后,买方可聘请验房师验房。一般是5天之内完成验房。验房范围包括:房屋的面积,年龄,水电气,暖器空调,屋顶,墙面,上下水道,地库,门窗,地板等。

 

验房师会详细给你讲房屋的优点和缺点,小毛病一般由买家承担;大毛病,如屋顶积水,地库渗水,上下管道遗漏或结构等,则由卖家承担。验房师最后会出具一份检验报告。

 

如果购买的是安大略省的新屋,建筑商很多有5-7年新屋保养计划.

如有问题,可能会涉及与卖主交涉或要求降价,严重的而无法达成共识则可能取消合约。

 

如果验房没有问题,买方给卖方签出验房的免除条件通知(Waiver)。

 

贷款 (Mortgage)

已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。对于没有收入的新移民,手续也并不复杂,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。详细可以咨询贷款经纪及专业人士。

 

在加拿大,贷款期与还款期是不同的。按揭还贷的时间一般在5-35年不等,而还款期银行一般规定为一年,三年和五年为周期。到期后银行会和你重新 (Renew) 制订下一周期的还款利息。银行一般给你两种选择:一种给浮动利率;另一种为固定利率。另外还款方式可以是按月还款,双周一次和每周一次。不同的银行制定的利息率稍有差异。

 

如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。如果一切顺利办好贷款后,买方给卖方签出银行贷款的免除条件通知(Waiver)。同时记得通知律师贷款已经批准了。

 

通常在合同规定的时间内满足所列条件,签署好免除条件通知 (Waiver) ,取消相应附加条款,则合同“正式生效”。

 

找律师 (Solicitor)

当贷款和其他条件都满足后,接下来就是要找一个律师,把合同交给律师,由律师帮你完成包括检查房屋的历史,办理产权转移,产权检测,是否有债权债务关系,路权,计算房屋相关费用 (计算应缴地税,管理费,电费等等费用) 结算等相关法律事项。

 

律师费:根据房屋价格在 $1200-1500 左右;若无贷款,律师费用会低一点

 

房屋保险 (Insurance)

购买房屋保险、火险、产权保险,拿到保险号码,立刻通知银行和律师。

 

注意如果需要贷款购买房屋,所有贷款机  构都会要求购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则是拿不到贷款的。

 

5. 首付;最后检查;交房

 

首付(Down payment

房屋交接日当天或者前一天,买方交付给律师您的贷款首期付款。

交屋日,买方律师把余款划到卖方律师的帐户里,卖方律师把钥匙交给买方律师,双方办理产权交割手续,然后通知你拿钥匙。

 

交房日的前一两天,到银行开首期的本票,(买certified cheque 或者 Money Order,不是私人支票)交给自己的律师并签署相关文件.

 

最后检查 (Final go through)

交屋前,买方通知房产经纪安排对房屋做最后检查。

 

如果发现任何问题需立即告诉律师,您的律师一般会要求对方迅速修理。如果时间来不及,也会要卖方律师扣住适当的钱,等买方入住后进行维修,并向卖方律师要回所花费的钱.

 

律师或者由律师协助买家本人打电话给水,电,天然气公司,通知他们在交屋后给你开新户口。

 

交房 (Closing)

交接当日由律师通知前去领取房产钥匙,办理交接手续。

 

买家一般可在交房日当天下午6点前,到委托律师处拿钥匙.

 

收楼当天,如有发现电器等破损或实物与购房合约所列内容有出入,及时联系经纪,律师,协商解决.

 

 

Anita Mui

Anita Mui

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