【多伦多房东必读】如何加快完成房贷

很多在供房的朋友都不知道, 房贷在每半年复利一次的状态下, 我们往往要用差不多一倍的税前收入, 才能连本带利的把整个房贷完成; 但其实只要使用正确的方法, 把自住房的房贷利息变成可退税优惠, 再加上把房贷结合适当的投资工具,  我们便可以在不增加支出的情况下, 更快的把房贷供完。

(52 Proctor Ave MLS#N3490671)

 

首先,我们看看易先生的个案:

易先生最近成了家, 买了一套 $800,000 的成市屋自住, 首付 30%, 之后向银行以 2.69% 的利率做了 30年的按揭, 贷款额為 $560,000 ; 而易先生的平均税率大概是 30% ;

另外, 易先生现有二十万放在银行定存里用作投资, 现在买了房, 他打算之后每年拿出定存的利息收入, 还到房贷里加快还款。

 

 

(8119 Yonge St MLS#N3523883)

 

【以投资回报加快还款】

易先生这样的计划很不错, 以定存里的利息去加快还款, 这样, 每年额外的还款将会还到房贷的本金里, 这样能减少很多未来的房贷利息, 按照易先生的计划, 他可以提早一年九个月的时间把房贷完成, 省下一万六千多的房贷利息, 但易先生想知道, 有没有更好的投资工具, 可以产生更好的效果呢?

(7191 Yonge St 901-903 MLS#N3664216)

 

【更好的投资工具 】

 

答案是肯定的, 而且这个投资工具是受政府监管机构所监管, 由银行基金公司发行, 这个投资工具具备以下的三个特性

1. 这个投资工具能每月产生现金流 

2. 税务局允许, 这每月产生的现金流, 大部分可以暂时不用缴税, 有延税的功能 

3. 绝大部分的收益都是资本增值

【如果把"自住房的房贷利息变成可退税优惠"的投资策略, 结合这个投资工具, 结果又会变成怎样呢?】

(79 Montressor Dr MLS#C3630087)

 

 

如果把易先生的二十万定存, 变成以上的投资工具, 这个投资工具的长期平均年回报只需要能达到过去历史最差的 "20年的平均年回报" 再减 1% (意思是我们假设未来二十年, 每年回报比历史上最差的 "20年的平均年回报" 还再少 1% ... 这是相当保守的假设), 在适当的安排下, 易先生的房贷可以提早差不多12年把房贷完成, 省下近 十一万 的利息 (十一万的房贷利息, 相等於易先生十五万六千多的稅前收入!) 虽然在第十九年及二十年时, 每年需要准备大概几千元去缴投资部分的资本增值税, 但相对能省下十多万的房贷利息, 这是非常值得的!!

 

在同样的资本, 同样的条件下, 用了正确的投资工具及策略, 所产生结果, 可以非常的不同!!

(8200 Birchmount Rd 1805 MLS#N3600086)

 

 

Anita Mui

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