goToronto第153期:地产经纪是买卖双方“信息不对称”的消除器

 

 

“信息不对称”是指市场的买卖主体不可能完全共

享对方的信息,这种信息不对称必定导致信息

拥有方为谋取自身更大的利益而使另一方的

利益受到损害。地产经纪的出现,

在某种程度上消除了地产行业的“信息不对称”。

“信息不对称”在地产买卖过程中是非常普遍存

在的现象。而地产经纪的出现,恰恰是为了消

除或者说是大部分消除“信息不对称”的不合理现象。

地产经纪由于自身的专业性,以及对于社区情况

和房产知识的深度了解,再应用地产局和其

他机构所公布的公开信息及工具,基本上能够

消除这种“信息不对称”。比如房子本身的交易历史、

房子周边同类房子的交易情况,

这些都是买卖房子过程中需要参考的重要信息,

也是房子的定价依据。可以想象的是,

如果没有地产经纪这个角色的设置,

买卖双方的信息就会出现严重的不对称,

市场也会因此陷入一种互不信任的混乱状态。

“信息不对称”对市场的影响是非常大的,

它甚至可能引起消费者“逆向选择”,

致使商品价格扭曲。比如,房屋价格上涨,

按照常理,市场需求会下降;但由于“信息不对称”,

会导致消费者“逆向选择”,

消费者不但不会降低消费欲望,反而越涨越买。

在多伦多,怎样使市场的两个主体——

买房者和卖房者对房屋这一主体的信息趋于对称,

使新移民买卖双方在房屋买卖过程中利益均衡,

这客观上要求一个中介的存在,通过中介对该房屋

历史信息的披露,和周边环境的评估,

和对整个房屋市场的宏观预测,弥补信息的不对称,

使房屋交易市场趋于公平合理。所以说,

房屋市场买卖双方若想对所交易的房屋的基本信息

大致对等的前提下交易,地产经纪的介入是必不可少的。

在多伦多买什么都能退货,唯独买二手房子不能退,

所以,购买房产如此大宗的商品,

一定要通过地产经纪来提供专业服务才稳妥。

地产经纪L先生举了一个例子,

有个熟人朋友对他说过这样的教训,

当朋友刚来多伦多时,对多伦多的房地产市场了

解还停留在国内的认识上。认为买房子很简单,

只要是看准房子,交钱过户就完事。所以,

他在买房时,没有请地产经纪;但该人也很认真,

他搞来个多伦多房屋买卖合同,然后精心阅读。

觉得自己已经很明白了,就与卖方经纪谈妥买

来个二手房。房屋过户之后,发现自己买的房子,

是前业主半年之前买的,而且前业主的成交

价远远低于他的成交价,而且周围的类似房

子价格也远远低于他的成交价。他为此非常

后悔他没有接受地产经纪的专业服务。

上述例子说明,新移民在多伦多买房子,

地产经纪提供的服务并不只是一个专业合同,

而是有关房屋全方面信息服务,专业地产经

纪的动态数据库有很多详细的房屋信息和数据。

这些必要的信息和数据对新移民购房都是必不可少的。

地产经纪Z先生也讲了一个案例。前段时间,

他带一些客户看房,客户看中了一栋非常精致

的后复式四层的独立屋,房子从外表看就非

常漂亮。进去之后,里面的装修非常高级、漂

亮。让客户非常满意的是,客厅和主卧的背

部,都加盖了一个巨大的阳台式的太阳房。

后院很深,并且直通Ravine(峡谷)。这样

的房子,叫价仅78万元,属于不算贵的叫价。

客户非常感兴趣,希望Z先生帮忙下个Offer,

进行谈判。

Z先生事先做了个功课,查了一下这栋独

立屋的成交历史,发现,这栋独立屋在2年前,

曾经由第一任业主拿出来卖过,当时成交价为

61万元。而后第二任业主在今年3月份以76万

挂牌销售,挂了一个月没有卖出去。

Z先生说,从之后的历史记录上看,这栋房

子在5月份之前就没有再挂牌销售了。但是

可以查得到的是,这栋房子最后是在4月份

以78.8万元成交。这说明,这栋房子在4月

份是通过私售的方式卖给第三任业主,也就

是现在的业主。

但是值得注意的是,今年4月份才刚刚买到手,

这第三任业主却在5月份就将该楼盘又挂牌出售,

而且,卖价仅为78万元,低于一个月前的买价。

按照Z先生的估算,即使最终以78万元成交的话,

扣除双方地产经纪的佣金、律师费、土地转让税

,以及其他的费用,第三任业主的损

失至少达到6万。

那么,奇怪的是,为什么第三任业主在买

下这栋房子之后的第二个月,就急急忙忙地

以亏损6万元的价格再次转让求售呢?

 

Z先生认为,肯定是在私售的时候,由于

信息不对称,第三任业主受到了第二任业主的

信息隐瞒,买下了这栋存在重大隐患的房子。

Z先生介绍,在看房的时候,他仔细看过这

栋房子的结构和环境,不存在明显的问题。

因此,这栋房子可能出现过不为人知的“负面故事”,

而导致第三任业主在心理上存在阴影,

想尽快卖出,尽管亏损也在所不惜。

但是这栋房子从5月份至今挂牌2个多月,

仍然没有卖出,说明其隐情已被获知。

听完Z先生的分析之后,客户吓出一身冷汗。

Z先生认为,私售确实存在很大的风险。

对于买家来说,价格风险是一个方面,最

大的风险主要还是其他的信息不对称。地产经

纪恰恰可以大部分规避这类风险。比如,

卖家地产经纪必须主动公开重大的信息,

比如:大麻屋;或者,在对方询问之下,

不能刻意隐瞒其他敏感信息。在这样的保护

之下,买家的权益可以得到保障。

 

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梅小姐  Anita Mui 416.312.1268

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