Récemment, une de mes collègues a découvert que des maisons avaient été mises aux enchères dans sa ville par la municipalité après reprise de possession à cause de gros arriérés en impôts fonciers. Elle se renseigna et devint très intéressée par une habitation unifamiliale située au centre-ville évaluée à 170 000 $ qui n’exigeait qu’une offre minimum de 27 000 $ (!) pour participer aux enchères.

Mais les enchères se font à l’aveuglette… Véritablement à l’aveuglette, et non seulement pour ce qui est des offres faites par d’autres personnes voulant acheter la même propriété. Vous ne pouvez pas inspecter la propriété avant de faire votre offre, ni à l’intérieur ni à l’extérieur, et la municipalité ne vous dira pas s’il y a des privilèges qui grèvent la maison ou de mauvais antécédents, et ainsi de suite. Vous ne pouvez faire qu'une seule offre sur la maison et, si votre offre est la plus élevée, vous devez payer ce montant en totalité et immédiatement.

C’est un gros risque à courir, même pour les investisseurs immobiliers qui ont de l’expérience avec ce phénomène populaire appelé « revente rapide de maisons ».

Mais l’achat et la revente rapide d’une maison pour un prix substantiellement plus élevé n’est jamais une entreprise facile dans le domaine de l’investissement immobilier, particulièrement parce que :

• Pour une rentabilité réelle, vous devez acheter la propriété à un prix ridiculement bas (comme dans le scénario du début sur la mise aux enchères pour arriérés d’impôts fonciers), ce qui est rare. Pour faire un véritable profit, il faut que le prix corresponde à 20 % de la valeur marchande

• Vous devez être prêt à passer du temps à rénover ou à payer des rénovateurs

• Vous devez être capable de vous séparer émotionnellement de l’achat, c.-à-.d, de ne pas vous attacher à une maison que vous êtes censé vendre rapidement

• Prenez garde de ne pas faire plus de rénovations que ce que le marché peut supporter. Sinon, au lieu d'un vrai profit, vous vous retrouverez dans une situation où l'argent que la maison vous rapportera ne compensera pas les frais engagés

• Idéalement, pour que cela soit vraiment rentable, vous devez disposer de ressources vous permettant de revendre rapidement plus d’une maison. Il vaut la peine de garder certaines propriétés plus longtemps pour accumuler des fonds propres pour l’avenir

• Vous devez bien vous renseigner sur le marché dans lequel vous achetez et vous vendez

• Si votre prêteur n’aime pas les scénarios d’achat et de revente rapide, vous pourriez devoir obtenir du financement privé.

La revente rapide de maisons est-elle plus facile quand l'économie va mal?

Évidemment, durant un ralentissement économique, il peut se présenter de belles occasions de revente rapide de maisons, alors que le prix des maisons est dévalué, comme les cas extrêmes constatés aux É.-U. l’année dernière, ce qu’on appelle parfois « investissement de forclusion ».

En guise de conclusion, la clé est de bien connaître les réalités. Vous devez être en mesure de reconnaître une bonne aubaine immobilière quand vous en trouvez une, de calculer les coûts nécessaires pour les réparations/rénovations avant l’achat, d’estimer le prix de vente de manière raisonnable et d’inclure un profit acceptable pour votre dur labeur. Finalement, un agent ou un courtier en immobilier peut s’avérer une excellente source pour dénicher ces diamants bruts.