Le chronique d'aujourd'hui vise à vous présenter l'arpenteur géomètre et plus particulièrement son rôle dans le cadre d'une transaction immobilière. Je couvrirai 4 éléments ; le rôle de l'arpenteur géomètre, la réforme cadastrale, le certificat de localisation et les droits qu'y s'y rattachent.

Le rôle de l'arpenteur géomètre.

         Selon le site de  l'ordre des arpenteurs géomètres du Québec le rôle de l'arpenteur géomètre  se définit de la façon suivante :  « L'arpenteur géomètre a l'exclusivité des actes d'arpentage et de cartographie et agit à titre de conseiller dans la gestion intégrée du territoire grâce à son expertise dans les disciplines de la géomatique, soit l'arpentage foncier, la gestion foncière, la topométrie, la géodésie et la micro géodésie, la photogrammétrie, l'hydrographie, la télédétection et les systèmes d'information à référence spatiale. » [1] 

         L'élément le plus important de son rôle dans le cadre d'une transaction immobilière est l'exclusivité des actes d'arpentages. Ce qui signifie en langage commun qu'il est le seul habilité a mesurer de façon précise l'immeuble que vous vous proposez de vendre ou d'acheter. Ces mesures sont excessivement importantes car lorsqu'on achète une « maison » ce qu'on achète en réalité c'est l'immeuble (terrain) avec les constructions qui y sont érigées.

         Si vous désirez en connaître davantage sur la profession d'arpenteur géomètre je vous invite à consulter le site Internet de l'ordre des arpenteurs géomètres du Québec soit le www.oagq.qc.ca.

La réforme cadastrale

         Vous connaissez sûrement l'histoire du vieux cultivateur qui décide de vendre à un de ses voisins une partie de sa terre définie de la façon suivante « Je te vend pour 500 $ la partie de ma terre comprise entre le gros bouleau là-bas et le ravin de l'autre côté depuis la fin de mon pâturage jusqu'au gros tas de roches au fond ». Vous conviendrez qu'il s'agit de mesures assez approximatives spécialement si le bouleau meurt. Pourtant de nombreuses transactions immobilières ont eu lieu dans le passé avec de telles imprécisions.

         Depuis quelques années déjà, le gouvernement québécois a entrepris un vaste projet de réforme cadastrale. Sans entrer dans les détails de cette réforme, il importe de savoir que les anciennes divisions cadastrales seront remplacées et que de nouveaux numéros de lot verront le jour. Ce nouveau cadastre établi avec les éléments de mesures modernes sera informatisé et mise à jour constamment. Ainsi vous n'entendrez plus parler de la partie P-28 de la paroisse St-Nicholas mais plutôt du lot 1234567 de la Ville du Futur. Consultez le site du gouvernement québécois au  www.mrn.gouv.qc.ca/foncier/cadastre/reforme pour de plus amples informations.

Le certificat de localisation

         Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur géomètre qui décrit de façon précise un immeuble. Il se présente en deux sections ; la première est un texte qui décrit de façon détaillé l'immeuble tel que : les mesures du lot, les servitudes réelles, les caractéristiques des bâtisses implantées, la conformité aux règlements de zonage, et autres éléments de droit, la deuxième consiste en un plan qui représente de façon graphique ces mêmes éléments.

         Le certificat de localisation, lorsqu'il est utilisé, doit représenter fidèlement l'immeuble à ce moment-là. Il sera utilisé par le notaire lors d'une transaction immobilière, par la banque lors de la mise en place ou du renouvellement d'une hypothèque immobilière, par deux voisins lors d'une discussion concernant l'installation d'une clôture,  par un architecte et la municipalité dans le cadre d'un projet de rénovation afin de s'assurer que les règlements municipaux sont respectés ... Comme vous le constatez le certificat de localisation est un document d'une importance capitale, il révèle aussi des problèmes potentiels qui pourraient empêcher une transaction immobilière. Voici certains exemples assez fréquents révélés par le certificat de localisation.

Les droits révélés par le certificat de localisation

         - La servitude de droit de passage accordée à un immeuble voisin.

         Vous vous proposez d'acheter cette magnifique fermette située à l'orée d'un magnifique boisé avec la ferme intention de transformer votre cour en oasis de paix et de bonheur. Au moment de la visite et de la présentation de la promesse d'achat au mois de juillet vous ne portez pas attention à ce vieux chemin de terre situé sur le côté de la fermette. Un beau matin, à quelques jours de la signature de l'acte de vente,  votre notaire qui  procède à l'étude de votre certificat de localisation vous appelle pour vous demander si vous aviez conscience que le vieux chemin de terre situé en bordure de la propriété était en fait un droit de passage accordée au club de motoneigiste «On va vite et on fait du bruit». Donc sur ce vieux chemin de terre des milliers de motoneiges rugiront tout l'hiver ce qu'il va sans dire, n'est pas conforme à votre conception de la paix et du bonheur.

         - L'empiètement sur le terrain du voisin.

         L'analyse du certificat de localisation permet aussi de constater par exemple que le garage en fond de cour de la propriété que vous convoitez empiète de plus de un pied sur le terrain du voisin. Le voisin a entrepris des démarches légales auprès du vendeur de la propriété pour le faire démolir. Connaissant ce fait vous renoncerez à l'achat parce que acheter le problème d'un autre n'est pas toujours une bonne idée. 

         Voilà deux exemples assez communs de droits révélés par le certificat de localisation. Il est très important d'en avoir une version qui représente l'état actuel de l'immeuble. L'agent immobilier dans le cadre d'une transaction immobilière doit s'assurer de bien renseigner les parties sur les limites du droit de propriétés comprises dans le certificat de localisation. Si l'étude du certificat révèle des situations qui pourraient compromettre la transaction, il a le devoir de recommander leur rectification.

[1] http://www.oagq.qc.ca/