Le choix de l'immeuble dans le cadre d'un investissement est un critère déterminant du succès futur de votre placement.

Il faut d'abord établir votre budget d'achat. De façon générale (je parlerai des critères de financement de façon plus détaillée dans une prochaine chronique) pour acheter un immeuble uniquement résidentiel il vous faudra une mise de fonds d'un minimum de 15 % et dans le cas d'un immeuble comprenant des appartements et des commerces un minimum de 40 %. Ainsi si vous possédez une mise de fonds de 100000 $ vous pourrez acheter un immeuble valant au maximum 666667$ pour un immeuble strictement résidentiel et 250000 $ pour un immeuble comprenant aussi des commerces.    

Le type de logements et d'immeubles aura aussi un grand impact, règle générale plus les logements sont grands plus les locataires sont stables. Un immeuble comprenant seulement des logements 6 1/2 verra très peu de mouvement de locataires tandis qu'un immeuble comprenant seulement des 1 ½   verra exactement le contraire. Mon expérience qui est principalement montréalaise m'indique que les immeubles comprenant des logements i.e. auxquels les locataires accèdent à leurs logements directement par l'extérieur versus un immeuble à appartements dans lequel les locataires doivent accéder à leurs appartements par un corridor intérieur sont beaucoup plus appréciés. Je ferais par contre une distinction pour les immeubles à appartements de luxe lorsqu'ils sont très bien entretenus. Les corridors intérieurs servent de conduits aux sons et c'est normalement dans ces immeubles qu'il y a le plus de chicanes entre voisins à cause du bruit.

L'emplacement de l'immeuble est un autre critère d'importance. Par exemple si votre immeuble est composé de logements 3 1/2 de bas de gamme, vous aurez avantage à être à distance de marche d'un métro. Dans ce cas plus vous vous éloignez d'un métro plus haut sera votre roulement de locataire. Par contre si vous louez des 6 1/2 de luxe vous aurez avantage à avoir un stationnement ou à tous le moins de la facilité de stationnement à proximité. Pensez aussi à l'emplacement en fonction de votre résidence ou de votre travail. Il n'est pas toujours avisé de traverser la ville au complet chaque fois que nous devons faire visiter un logement 

L'état de l'immeuble joue aussi un rôle déterminant. La présence de rénovations importantes à faire vous permettra d'augmenter vos revenus éventuels mais nécessitera des déboursés importants. Donc si vous achetez un immeuble nécessitant des rénovations, assurez-vous d'avoir assez de capital pour les faire. Ne faites par l'erreur de sous estimer cet aspect. La bonne veille attitude visant à dire que nous ferons les rénovations nous-mêmes et à peu de coût a souvent des conséquences néfastes.

Votre expérience joue aussi un rôle déterminant dans le choix d'un immeuble. Les premiers acheteurs d'un immeuble à revenus sont souvent un couple de plus de 40 ans ayant accumulé un bon capital et qui désire diversifier ses placements. Pour ajouter à la caricature, monsieur pense faire l'entretien lui-même sûr de ses compétences après avoir fini le sous-sol de son bungalow à Laval. Malheureusement une toilette qui bouche ne se débouche pas toujours avec un siphon le samedi matin, quelquefois un mardi matin (expérience vécue) on découvre  qu'il s'agit de racines qui ont percé l'égout principal sous la dalle de béton. L'achat d'un immeuble de 1 ½ habités par des immigrants de première génération qui ne connaissent que très peu notre langue et nos lois peut aussi être une expérience traumatisante. Ici je prêche pour ma paroisse mais je suis sincèrement convaincu que le recours à un gestionnaire d'expérience comme notre firme de gestion est un élément clé du bonheur de l'investisseur.     

Donc en conclusion le choix d'un immeuble est important. Il n'y a pas vraiment de bon ou de mauvais immeuble, il faut par contre que le rendement de l'immeuble soit en ligne avec la difficulté de gestion et les coûts de l'entretien.