Vice caché ou Dol[1]
Un des éléments recherchés par un acheteur lors de l'achat d'une propriété est la garantie contre les vices cachés tel que décrite à l'article 1726 du code civil du Québec « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas payé si haut prix, s'ils les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert »
Un vendeur pourrait vouloir retirer la garantie contre les vices cachés lors de la vente d'un immeuble. Il devra alors être mentionné que la vente est faite « aux risques et périls de l'acheteur ». L'expression « vente sans garantie légale » souvent entendue n'est pas une expression juste au point de vue légal car nous devons garantir les titres de propriété. Les ventes aux risques et périls de l'acheteur sont fréquentes lorsque le vendeur n'habite pas l'immeuble. Comme par exemple dans le cas d'une succession ou d'une reprise de finance.
Le vice caché peut être connu ou non par le vendeur. De plus, cette garantie permet aux propriétaires désirants d'entamer des poursuites envers le propriétaire précédent qui, lui à son tour, pourrait entamer des poursuites envers le propriétaire précédent, s'il prétend que le vice est antérieur à son acquisition.
Pour illustrer ce propos, prenons la situation de la pyrite qui est apparue il y a quelques années. Une maison construite en 1970 avec de la pierre de remblais contenant de la pyrite qui aurait appartenue à Cric, Crak et Croque (trois propriétaires différents) depuis sa construction. Propriétaire en 2006, Croque découvre que la pyrite a gonflé et détruit sa dalle de ciment. Il pourrait décider de poursuivre Crak qui lui a vendue, qui lui pourrait décider de poursuivre Cric qui lui pourrait décider de poursuivre le constructeur, qui lui pourrait décider de poursuivre la carrière qui a vendu la pierre de remblais. C'est-ce qu'on appelle la chaîne des titres. Par contre si un de ces vendeurs avait vendu aux risques et périls de l'acheteur, il aurait ainsi brisé la chaîne de responsabilité et ainsi mettre fin aux possibilités de poursuites.
Cet exemple illustre parfaitement une situation ou plusieurs propriétaires successifs n'étaient pas aux courants d'un vice caché. Ce qui nous amène à expliquer la différence entre le dol et le vice caché.
Le dol est défini dans le Petit Robert comme étant des « manœuvres frauduleuses destinées à tromper quelqu'un pour l'amener à passer un acte juridique ». Souvent dans le domaine de l'immobilier il s'agit d'action de la part du vendeur afin de camoufler un défaut; peinturer pour camoufler des traces d'infiltration d'eau, signer des faux baux pour prétendre à des revenus plus élevés, ....
La vente faite aux risques et périls de l'acheteur ne lui enlève pas ses recours judiciaires contre le vendeur en cas de dol. Autrement dit, un vendeur qui maquillerait sa propriété pour camoufler des vices et qui par la suite vendait la maison aux risques et périls de l'acheteur, pourrait quand même se faire poursuivre. De plus, en cas de dol, la pénalité que le vendeur aurait à payer pourrait être plus grande qu'en cas de vice caché.
En conclusion, il est important d'être bien représenté par un agent immobilier qualifié lors de l'achat d'une propriété afin de bien comprendre les garanties sur l'immeuble que nous convoitons. De plus l'œil aiguisé d'un expert permet souvent de déceler les tentatives de dol de la par d'un vendeur. Si une occasion semble trop belle pour être vraie, c'est probablement vrai qu'elle paraît plus belle qu'elle ne l'est en réalité.
[1] Ce texte ne se veut pas un avis légal mais plutôt un texte d'intérêt général. Vous devez toujours consulter un juriste, avocat ou autres pour un avis juridique sur un cas précis.